V marci tohto roku počas prvej vlny pandémie pripustilo Ministerstvo financií v spolupráci s komerčnými bankami možnosť odkladu splátok úverov na obdobie až deviatich mesiacov v zmysle §30b zákona č. 75/2020 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 67/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach vo finančnej oblasti v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 (ďalej len ako „Lex CORONA“). Ide o dočasné opatrenie na dobu 9 mesiacov, ktorého účelom bolo zmierniť následky koronakrízy. Avšak tak ako sa niekomu páči táto skutočnosť, len málokto si uvedomuje, že sa blíži jej koniec a nastane tvrdá realita v podobe povinnosti začať opäť platiť dlhy. Nehovoriac o tom, že si mnohí vlastníci pomýlili povinnosť vykonávať úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv a povinnosť poukazovať preddavky za plnenia s možnosťou odkladu platby nájomného na základe zmluvy o nájme. Na druhej strane by to určite nedopadlo dobre, kedy vôbec bola taká možnosť daná. Faktom ale je, že od začiatku pandémie bolo podaných viac ako 178-tisíc žiadostí o odklad splátok od domácností.
Prvýkrát tak sa mohla podať žiadosť o odklad v apríli a práve tí, ktorí žiadali o odklad na najdlhšiu možnú dobu, budú musieť už najbližšie mesiace úvery riadne splácať.
Koncom roka 2020 sa obnoví splácanie úverov tým vlastníkom, ktorí požiadali o „úverové prázdniny“ v prvej vlne pandémie. O odklad splátok bolo možné požiadať iba raz a to na dĺžku maximálne deviatich mesiacov. Podľa najnovších informácií Národnej banky Slovenska (ďalej len ako „NBS“), 9 – 12 percent domácností, nebude naďalej schopných po uplynutí úverových prázdnin začať riadne splácať svoje záväzky. Túto situáciu je možné očakávať už v najbližších týždňoch najmä z dôvodu, že ľudia podcenili druhú vlnu pandémie, ktorá prepukla na jeseň a pretrváva dodnes.
Vplyvom ukončenia úverových prázdnin je priamo ohrozená schopnosť vlastníkov plniť si povinnosti podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastmíctve bytov a nebytových priestorov. Mnoho ľudí vníma za najväčší finančný záväzok práve hypotéku, nakoľko je to záväzok, ktorého plnenie priamo spájajú s bývaním. Preto nie je náhodou, že dlžníci častokrát uprednostňujú úhradu splátky hypotéky pred úhradou pravidelného mesačného zálohového predpisu. Tento fakt súvisí najmä s mylným povedomím, že v prípade neúhrady splátky hypotéky môžu prísť o svoju strechu nad hlavou avšak rovnaké riziko nevnímajú v súvislosti s neplateným pravidelných mesačných úhrad za plnenia a preddavky do fondu prevádzky údržby a opráv.
Mal by si to ale rovnako uvedomiť každý predseda spoločenstva či správca bytového domu a primerane sa k nej postaviť. Nakoľko v zmysle § 6 ods. 2 písm. d) BytZ je predseda spoločenstva povinný zabezpečiť správu a riadny chod bytového domu a to aj : „vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a nárokov“. Za nevymáhanie nedoplatkov nesie v plnej miere zodpovednosť predseda spoločenstva v zmysle §7c ods. (4) BytZ: „ Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.“.
V uvedom kontexte je preto namieste chápať nevymáhanie finančných prostriedkov ako porušenie povinnosti pri správe bytového domu.
Zákonné záložné právo ako bič na neplatičov
V prípade omeškania s peňažným plnením pravidelného mesačného predpisu je potrebné čo najrýchlejšie zareagovať a začať dlh vymáhať. Ani v prípade nedoplatku tesne nad hranicou 2000 Eur, nie je na mieste dlho otáľať a predseda spoločenstva či správca by mal včas reagovať. Navyše, prekročením hranice istiny nad sumu 2000 Eur, má správca alebo predseda, možnosť vymoženia dlžnej sumy prostredníctvom výkonu zákonného záložného práva (ďalej len ako „zzp“) formou dobrovoľnej dražby. Podstatu zákonného záložného práva vystihuje priamo ustanovenie §15 ods. 1 BytZ: „Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva.“
Výkon zzp je z právneho hľadiska najefektívnejším spôsobom vymoženia dlžnej sumy aký náš právny poriadok umožňuje. Okrem bežných upomienok na neplatiča pôsobí psychologicky najmä skutočnosť, že ide o dražbu dlžníkovho majetku, ktorú častokrát užíva na svoje vlastné bývanie.
Vznik zzp alebo kedy je možné využiť výkon zzp?
Nevyhnutné je ozrejmiť si moment vzniku zákonného záložného práva, pre ktorý je smerodajný samotný BytZ, na základe ktorého zzp vzniká. Pre vznik zzp nie je podstatný zápis do katastra nehnuteľností ako je to v prípade záložných práv vznikajúcich zo zmlúv, nakoľko právny zákon ako taký, je tou právnou skutočnosťou, s ktorou spája § 151b ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len ako „OZ“) právne následky. Uvedenú premisu potvrdzuje aj vzťah zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej ako „katastrálny zákon“) a BytZ. V zmysle § 34 ods. 1 katastrálneho zákona:, „Práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklopom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním … sa do katastra zapisujú záznamom, a to na základe verejných listín a iných listín“.Zákonným ustanovením, na ktoré chcem upriamiť pozornosť, je práve ustanovenie §15 BytZ. Samotné znenie paragrafu uvádza, že zzp vzniká zo zákona. Na rozdiel od zmluvného záložného práva, ktoré sa zriaďuje zmluvou a vzniká až právoplatnosťou rozhodnutia Okresného úradu o povolení vkladu. Zzp sa však zmluvou ani žiadnym iným dokumentom nezriaďuje, ale naopak, vzniká priamo zo zákona ku každému bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome. Na jeho vznik nie je preto potrebný zápis do katastra nehnuteľností. Túto skutočnosť navyše deklaruje aj samotný katastrálny zákon rozlišovaním rôznych spôsobov zápisu práv k nehnuteľnostiam vo forme vkladu, záznamu a poznámky. Zápis zzp na liste vlastníctva má preto len deklaratórny charakter. Aj medzi Okresnými úradmi sa však nájdu určité výnimky, ktoré bez právneho dôvodu vyžadujú zápis Zzp na liste vlastníctva, inak jeho výkon neakceptujú.
Nadradenosť zzp nad ostatnými zmluvnými záložnými právami potvrdzuje aj judikatúra Najvyššieho súdu SR, a to napr. v rozsudku 1 Sžo 26/2008 z 22. júla 2008, v ktorom NS SR označil určovanie poradia vzniku záložných práv za predpokladu, že ich vznikne na jednom zálohu viac. V predmetnom rozsudku je uvedené: „vôľou zákonodarcu bolo ustanoviť rovnaké právne postavenie oprávnených zo záložného práva bez ohľadu, či ide o zmluvné záložné právo alebo daňové alebo exekučné záložné právo“. Spomedzi vymenovaných záložných práv, NS SR náročky vynechal zákonné záložné právo práve z dôvodu nadradenosti nad ostatnými záložnými právami.
O samotnej dobrovoľnej dražbe je však možné hovoriť až po odsúhlasení nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome v zmysle §14b ods. 1 písm. o BytZ: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o: podaní návrhu na exekučné konanie alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome“. Do momentu hlasovania ide o právne úkony vykonané v zmysle OZ, nie zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoDD“), na základe uvedeného na podpísanie plnomocenstva, nie je potrebné hlasovanie. Tento rozdiel si je nutné uvedomiť, nakoľko bez následného úspešného hlasovania, nie je možné vykonať akékoľvek úkony smerujúce k uskutočneniu dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti vo vlastníctve dlžníka a tým pádom nie je možné dlh efektívne vymáhať. Najčastejším problémom, s ktorým sa stretávame v praxi sú prieťahy v rámci vymáhania nedoplatkov formou dobrovoľnej dražby, spôsobené práve problémom súvisiacim s hlasovaním. Nemálo predsedov a správcov sa snaží vyvarovať častému zvolávaniu schôdzí z dôvodu, že vlastníci si nevedia vyhradiť čas na účasť na schôdzi aj napriek tomu že ide nielen o ich právo, ale aj najmä povinnosť ustanovenú §14 ods. 1 BytZ: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.“, preto si dovolíme odporučiť nie len vzhľadom na aktuálnu situáciu v súvislosti s pandémiou nebezpečnej nákazlivej choroby COVID-19, hlasovať o otázkach vymáhania nedoplatkov formou písomného hlasovania, ktoré má predseda/správca možnosť aj v tejto nepriaznivej situácii uskutočniť a tým zabezpečiť riadny výkon svojej funkcie.
Prečo sa do výkonu zákonného záložného práva nepúšťať vo vlastnej réžii a radšej ho zveriť nám
Samotný výkon zzp, pozostáva z viacerých na seba nadväzujúcich právnych krokov, ktoré je nutné vykonať v určitých časových intervaloch, aby sa zabezpečila ich efektivita. Dovolíme si tvrdiť, že proces výkonu zzp je náročný nielen z časového hľadiska, ale najmä z právneho, preto je najlepšou voľbou vymáhanie dlhu zveriť do rúk odborníkom, ktorí vedia ako postupovať, aby ste sa náhodou neodborným postupom nedostali do pätovej situácie, ktorá bude mať za následok nevymoženie dlhu a tým pádom dlh nezanikol. Správca či predseda spoločenstva vlastníkov je v tomto konaní navyše odbremený od značnej časti nepríjemných úloh, ktoré s výkonom súvisia a má možnosť celú komunikáciu s dlžníkom prenechať na tretí subjekt. Najmä v prípade predsedov ide o veľmi chúlostivú situáciu, osobného kontaktu s neplatičom nakoľko ide priamo o jeho „suseda“. V spoločnosti Finlegal services, s. r. o. nedoplatky predovšetkým speňažujeme, nielen vymáhame, čím sa značne odlišujeme od iných spoločností na trhu. Našou hlavnou prioritou, na ktorú kladieme dôraz, je nastavenie individuálneho prístupu, a to tak ku klientovi ako aj k dlžníkovi, s čím súvisí aj prispôsobenie komunikácie, aby bol dlh vymožený čo v najkratšom možnom čase.
Nespornou výhodou je zároveň skutočnosť, že za vymoženie neplatíte žiadnu odmenu dražobníka, ani skryté poplatky, nakoľko všetky náklady dražby znáša priamo dlžník z výťažku dražby. Našou najväčšou devízou je, že sa zameriavame priamo na správcov bytových domov a predsedov spoločenstiev, takže rozumieme potrebám klientov a najmä ich vzťahom k dlžníkom. Zameriavame sa na individuálne riešenie problémov súvisiacich s vymáhaním sme ochotní a pripravení podať pomocnú ruku kedykoľvek počas procesu výkonu zákonného záložného práva.
Môžete si pozrieť našu aktuálnu prezentáciu z V. (online) kongresu LEPŠIA SPRÁVA 2020 z októbra tohto roka.
Kontaktujte nás na e-mailovej adrese sprava@lepsiasprava.sk alebo telefonicky na čísle 0918 628 240.
