Téma ročného vyúčtovania je každoročne v tomto období horúcou témou mnohých časopisov i dennej tlače. Správcovia  spoločenstvá pracujú na plné obrátky, aby dodržali zákonom stanovenú lehotu na vypracovanie a hlavne predloženie ročného vyúčtovania plnení z predchádzajúci rok vlastníkom. Všetky potrebné podklady by už k tomu mohli mať. A keďže opakovanie je matkou múdrosti, pripomeňme si body, na ktoré je treba pri tomto závažnom dokumente prihliadať. Dôležitými faktormi pre ročné vyúčtovanie plnení sú – zrozumiteľnosť, presnosť a správna výpovedná hodnota.

Vyúčtovanie plnení za predchádzajúci rok musí byť v zmysle § 7b ods.3  § 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon) predložené vlastníkom bytov a nebytových priestorov najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Vyúčtovaním vyčíslený preplatok sú spoločenstvo alebo správca povinní odovzdať vlastníkom v lehote, ktorá je zakotvená v Zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo v Zmluve o výkone správy. 

Obvykle je táto lehota stanovená do 15 dní od prevzatia vyúčtovania alebo do 30. júna. V rovnakej lehote je povinný vlastník uhradiť nedoplatok na účet domu. V tejto lehote sa obvykle uplatňujú reklamácie voči vyúčtovaniu – rade alebo predsedovi spoločenstva alebo u správcu. Na tomto mieste je dôležité spomenúť aj lehotu reklamácie ročného vyúčtovania a jej rôzne posudzovanie v závislosti od formy správy domu. Zmluva o výkone správy je v zmysle zákon o ochrane spotrebiteľa č. 250/2007 Z. z. považovaná z zmluvu spotrebiteľskú, teda sa jej týkajú aj ustanovenia § 18 súvisiace s reklamáciou, ktorej vybavenie, k ju spotrebiteľ – vlastník uplatní, nesmie trvať viac, ako 30 dní odo dňa uplatnenia. V opčnom prípade môže vlastník uplatniť právo podania na SOI. A práve tu je rozdiel. Zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov nie je spotrebiteľskou zmluvou, preto vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytových domoch spravovaných spoločenstvom si nemôžu uplatniť reklamáciu celého vyúčtovania, ale iba tých jeho častí, ktoré súvisia s výrobou  dodávkou tepla na vykurovanie alebo ohrev teplej vody. Tento vlastník si uplatňuje reklamáciu v prvom rade u predsedu alebo členov rady spoločenstva a v prípade, že nie je spokojný s vysvetlením rady alebo predsedu, môže sa obrátiť žalobou na súd, aby vo veci rozhodol. 

To znamená, že ak vlastníci spravovaní správcom n základe zmluvy o výkone správy majú pochybnosť o správnosti celého vyúčtovania vrátane tepla a teplej vody, môžu sa obrátiť na príslušnú Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI), pod ktorej pôsobnosť patrí Štátna energetická inšpekcia (ŠEI). Sťažnosti vlastníkov v bytových domoch, kde je zriadené spoločenstvo, celé vyúčtovanie SOI-ka nevybavuje, iba časť o teple  teplej vode.  Spoločenstvo alebo správca sú povinní predložiť vlastníkom ročné vyúčtovanie plnení aj v takom prípade, ak poskytujú vlastníkom iba jednu službu, napr. iba dodávku studenej vody z verejného vodovodu alebo iba osvetlenie spoločných priestorov. Teda vyúčtovanie musí mať vždy taký rozsah služieb, aký je v danom bytovom dome poskytovaný.

Najvyššou nákladovou položkou v ročnom vyúčtovaní obvykle býva náklad na vykurovanie a prípravu teplej vody.  Predpisom pre vyúčtovanie nákladov na teplo na vykurovanie a ohrev teplej vody nezávisle od toho, či sú dodávané z centrálneho zásobovania teplom (CZT) alebo z vlastnej domovej kotolne je vyhláška MH SR č. 240/2016 Z. z. účinná od 1. januára 2017 a prvý krát použitá pre rozpočítanie nákladov za rok 2017 v roku 2018.

Na rozpočítavanie ostatných nákladov za plnenia nie sú taxatívne dané podmienky pre spôsob rozpočítavania, preto je podstatné tieto plnenia rozpočítavať podľa spôsobu dohodnutom a schválenom v Zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo v Zmluve o výkone správy. 

Každé vyúčtovanie plnení pre vlastníka bytu alebo nebytového priestoru za rok 2018 musí obsahovať:

  • identifikačné údaje o bytovom dome, o vlastníkovi a byte alebo nebytovom priestore (z týchto údajom musí byť jednoznačné, kde sa bytový dom nachádza, kde sa nachádza byt alebo nebytový priestor, komu patrí, aká je jeho výmera pre vykurovanie a tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv, počet osôb – užívateľov a ďalšie údaje, ktoré sú východiskom pre rozpočítanie nákladov za jednotlivé plnenia)
  • všetky povinné údaje pre teplo a teplú vodu podľa § 10 vyhlášky, ods. 2 až 6 (tieto údaje sú dostupné z faktúr za teplo na vykurovanie a prípravu teplej vody, pretože ich výrobcovia a dodávatelia tepla musia uvádzať, rovnako sa primerane uvedú aj pri domovej kotolni v bytových domoch spravovaných spoločenstvom. Namiesto údajov podľa odseku 3 písm. e) a f) s však uvádzajú údaje ekonomicky oprávnených nákladov spoločenstiev spolu s informáciou o ich úhrade z fondu prevádzky, údržby a opráv alebo priamou úhradou konečným)
  • informácie pre konečného spotrebiteľa v zmysle § 21 ods. 2 zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti (sú to informácie o aktuálne fakturovanej cene, o porovnaní aktuálneho množstva dodaného tepla a množstva tepla dodaného za rovnaké obdobie v predchádzajúcom roku v písomnej forme, a ak je to možné, aj v grafickej forme, kontaktné údaje organizácií, ktoré poskytujú informácie o dostupných opatreniach na zlepšenie energetickej efektívnosti pri spotrebe tepla, chladu a teplej vody a o technických špecifikách zariadení využívajúcich teplo, chlad a teplú vodu)
  • údaje o všetkých poskytovaných službách hradených podľa mesačného zálohového predpisu (každú jednu službu, ktorú vlastník platí, musí mať aj vyúčtovanú)
  • údaje o platbách za správu domu alebo odmenách orgánov spoločenstva a ďalších výdavkoch (predpis, skutočná úhrada)
  • údaje o preddavkoch a úhradách do fondu prevádzky, údržby a opráv (za byt alebo nebytový priestor).

Vyúčtovanie tepla na vykurovanie a na prípravu teplej vody

Vo väčšine už majú spoločenstvá aj správcovik dispozícii všetky faktúry za služby, ktoré boli zabezpečené pre bytový dom v roku 2018. Je teda vhodný čas na to včas upozorniť všetkých spracovateľov, aby si dali veľký pozor na rozpočítavanie nákladov na prípravu teplej vody ako aj nákladov na vykurovanie. Pre vyúčtovanie tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody v bytových domoch, platí zákon NR SR č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike, zákon NR SR č. 476/2008 Z. z. o energetickej efektívnosti v znení zákona č. 321/2014 Z. z. a vyhláška MH SR č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla(ďalej len vyhláška). 

Postup podľa vyhlášky je záväzný, ak sa vlastníci na zhromaždení, na schôdzi alebo písomným hlasovaním nedohodli na inom spôsobe rozpočítavania, aký určuje vyhláška. Podľa zákona a vyhlášky sú povinní postupovať všetci dodávatelia a odberatelia, ktorí rozpočítavajú náklady na teplo konečným spotrebiteľom z CZT ale aj z domových kotolní. Teda všetky organizácie zabezpečujúce správu bytových domov a spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré odoberajú teplo od licencovaných výrobcov alebo dodávateľov tepla prostredníctvom centrálnych rozvodov tepla lebo si ho vyrábajú sami na päte domu v domovej kotolni. Je dôležité pripomenúť, že ak už sa vlastníci rozhodnú pre iný spôsob rozpočítavania, ten musí byť schválený hlasovaním na zhromaždení, na schôdzi alebo písomným hlasovaním. Tento „iný“ spôsob má byť prijatý tak, aby nedochádzalo k poškodzovaniu niektorých vlastníkov a užívateľov bytov ostatnými. Pri určovaní spôsobu rozpočítavania nákladov na teplo na vykurovanie je treba mať na zreteli, že fyzikálne vlastnosti tepla sú úplne rovnaké a nezávislé od jeho zdroja. Vždy dochádza k prestupu tepla cez stavebné deliace konštrukcie. To znamená, že aj pri meranej spotrebe tepla na vykurovacích telesách u konečných spotrebiteľov je treba určiť najvhodnejší spôsob rozpočítavania nákladov. 

Teplá voda

Pri rozpočítavaní nákladov na teplo na prípravu teplej vody za rok 2018musíte tieto rozdeliť na základnú a spotrebnú zložku (§ 9 vyhlášky), pričom základná zložka je 20 % a spotrebná zložka 80 % celkových nákladov. Základná zložka sa rozpočíta rovnakým dielom pre všetky byty a nebytové priestory, spotrebná zložka sa rozpočítava medzi konečných spotrebiteľov v pomere indikovaných údajov odpočítaných z určených meradiel (vodomerov) v bytoch a NP k súčtu indikovaných údajov určených meradiel u konečných spotrebiteľov (v bytoch a NP) v objekte rozpočítavania (bytovom dome). Vyhláška umožňuje dohodnúť aj iný spôsob rozpočítavania v § 9 ods. 8, avšak rozdelenie na základnú a spotrebnú zložku je nutné dodržať. Iný spôsob sa vzťahuje na odseky 2 až 7 § 9.

Teplo na vykurovanie

V bytových domoch, kde sa náklady na teplo na vykurovanie rozpočítavajú na m2 plochy bytu sa náklady delia na základnú a spotrebnú zložku iba v takom prípade, ak sa v dome nachádzajú byty alebo nebytové priestory so samostatným vykurovaní, teda byty odpojené od zásobovania z centrálnej vykurovacej sústavy bytového domu. V takom prípade sa náklady rozdelia na 10 % základnej zložky a 90 % spotrebnej zložky. Základná zložka sa rozdelí na plochu všetkých bytov a nebytových priestorov, aj odpojených a spotrebná na byty a nebytové priestory zásobované teplom z vykurovacej sústavy bytového domu.

V bytových domoch, kde sú u konečných spotrebiteľov namontované pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov alebo určené meradlá, sa náklady na teplo na vykurovanie delia na základnú a spotrebnú zložku v pomere 60/40. V prípade, že sa vlastníci dohodli na inom spôsobe rozpočítavania, použijú tento spôsob schválený hlasovaním na zhromaždení, na schôdzi alebo písomným hlasovaním.

Studená voda

Spôsob rozpočítavania nákladov na studenú vodu nie je určený zákonom ani vyhláškou, preto tento spôsob je obvykle dohodnutý v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy. Najčastejší a najpoužívanejší spôsob rozpočítavania nákladov za dodávku vody z verejných vodovodov je s koeficientom v pomere súčtu všetkých určených meradiel v bytoch a nebytových priestoroch k určenému meradlu na päte domu podľa fakturácie.

Určovanie náhradných indikovaných údajov určených meradiel na teplú a studenú vodu

Pre určenie náhradnej spotreby teplej vody sa môže postupovať podľa vyhlášky, alebo je možné dohodnúť aj iný spôsob. V prípade, že niektoré meradlo na teplú vodu je po dobe overenia, je nefunkčné alebo nebolo sprístupnené pri odpočte, musí sa spotreba správne určiť náhradným výpočtom pre teplo na vykurovanie v zmysle § 8 a 9 vyhlášky.

Pri studenej vode je treba spôsob určenia alebo výpočtu náhradnej spotreby dohodnúť hlasovaním v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy. Môže to byť priemerná spotreba za predchádzajúce obdobie, ak ich má spoločenstvo alebo správc k dispozícii, alebo priemerná spotreba v bytoch s rovnakým počtov užívateľov, alebo 25 m3na osobu a rok podľa vyhlášky č. 397/2003 Z. z., ktorá sa vzťahuje na také prípady, ak nie je meraná spotreba SV na päte domu.

Určovanie náhradných indikovaných údajov PRVN alebo určených meradiel na teplo na vykurovanie

Spôsob určenia náhradných indikovaných údajov PRVN alebo určených meradiel na teplo na vykurovanie pre určenie spotrebnej zložky ukladá vyhláška MH SR č. 240/2016 Z. z. v § 7 ods. 5. Konečnému spotrebiteľovi, ktorý nemá zapojené pomerové rozdeľovače tepla alebo určené meradlotepla, alebo odmietol umožniť vykonať ich odčítanie, alebo neoprávnene do nich zasahoval, čím spôsobil ich nesprávnu funkciu, alebo ich poškodil, sa určí spotrebná zložka podľa § 7 ods. 4.

Zákon o energetickej efektívnosti

Pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sú odberateľmi rozpočítavajúcimi náklady na teplo pre konečného spotrebiteľa platia ustanovenia § 21, z ktorého vyplýva:

  1. Dodávateľ tepla, ktorý dodáva teplo na vykurovanie, na chladenie, alebo v teplej vode koncovému odberateľovi tepla, a dodávateľ tepla, ktorý dodáva teplo na vykurovanie, na chladenie, alebo v teplej vode koncovému odberateľovi tepla, ktorý rozpočíta množstvo dodaného tepla konečnému spotrebiteľovi tepla, je povinný poskytovať koncovému odberateľovi tepla
    a) jasné a zrozumiteľné informácie o spôsobe vyúčtovania dodaného tepla vo vyúčtovacej faktúre a v priebežnej informácii o dodávke tepla,
    b) priebežnú informáciu o dodávke tepla za predchádzajúce fakturačné obdobie, ak o to koncový odberateľ tepla požiada a ak je to nákladovo primerané a vzhľadom na dlhodobý potenciál úspory tepla efektívne,
    c) možnosť bezodplatného zasielania priebežnej informácie o dodávke tepla a vyúčtovacej faktúry v elektronickej podobe,
    d) informácie o výhodách určeného meradla pri inštalácii a výmene určeného meradla.
  2. Priebežná informácia o dodávke tepla obsahuje
    a) informácie o aktuálne fakturovanej cene dodaného tepla,
    b) informácie o porovnaní aktuálneho množstva dodaného tepla a množstva tepla dodaného za rovnaké obdobie v predchádzajúcom roku v písomnej forme, a ak je to možné, aj v grafickej forme,
    c) kontaktné údaje organizácií, ktoré poskytujú informácie o dostupných opatreniach na zlepšenie energetickej efektívnosti pri spotrebe tepla, chladu a teplej vody a o technických špecifikáciách zariadení využívajúcich teplo, chlad a teplú vodu.
  3. Dodávateľ tepla, ktorý rozpočítava množstvo dodaného tepla na vykurovanie, na chladenie alebo v teplej vode konečnému spotrebiteľovi tepla, koncový odberateľ tepla, ktorý rozpočítava dodané teplo na vykurovanie, na chladenie, alebo v teplej vode konečnému spotrebiteľovi tepla, alebo osoba, ktorá vykonáva činnosť podľa osobitného predpisu, sú povinní poskytovať konečnému spotrebiteľovi tepla
    a) jasné a zrozumiteľné informácie o spôsobe rozpočítania množstva dodaného alebo vyrobeného tepla konečnému spotrebiteľovi tepla vo vyúčtovacej faktúre a v priebežnej informácii o dodávke alebo výrobe tepla,
    b) priebežnú informáciu o dodávke alebo výrobe tepla za predchádzajúce fakturačné obdobie, ak o to konečný spotrebiteľ tepla požiada a ak je to nákladovo primerané a vzhľadom na dlhodobý potenciál úspory tepla efektívne,
    c) možnosť bezodplatného zasielania priebežnej informácie o dodávke alebo výrobe tepla a vyúčtovacej faktúry v elektronickej podobe,
    d) informácie o výhodách určeného meradla pri inštalácii a výmene určeného meradla.
  4. Priebežná informácia o dodávke alebo výrobe tepla obsahuje
    a) náležitosti podľa odseku 2,
    b) informácie o aktuálnej cene vyrobeného tepla,
    c) informácie o porovnaní aktuálneho množstva vyrobeného tepla a množstva tepla vyrobeného za rovnaké obdobie v predchádzajúcom roku v písomnej forme, a ak je to možné, aj v grafickej forme.

Sankcie za nesprávny postup pri vyúčtovaní

Kontrola SOI, pod pôsobnosť ktorú spadá ŠEI, môže vykonať kontrolu

  • spôsobu rozpočítavania nákladov v zmysle vyhlášky, (ak máte schválený iný spôsob rozpočítavania nákladov na teplo na vykurovanie, musíte to zdokumentovať právoplatným rozhodnutím vlastníkov prijatým hlasovaním, alebo dohodou ustanovenou v Zmluve o spoločenstve),
  • rozdelenie nákladov na ohrev teplej vody na základnú a spotrebnú zložku, 
  • dodržanie lehoty overenia prietokových meradiel na teplú vodu,
  • uvedenie všetkých povinných údajov vo vyúčtovaní. 

Prietokové meradlá na teplú a studenú vodu v bytoch súurčenými meradlami, pretože sa namerané údaje používajú na rozpočítanie finančných nákladov. Podliehajú teda povinnosti overovaniav zmysle zákona o metrológii, pre teplú vodu každé štyri roky, pre studenú vodu každých šesť rokov. Aj zanedbanie tejto povinnosti, ktorou je povinné spoločenstvo ako odberateľ, ktorý rozpočítava náklady na teplo pre konečného spotrebiteľa (§ 18 ods. 4 písm. a) zákona o tepelnej energetike) je sankcionované, ak sa pre vyúčtovanie použije údaj z neovereného meradla. 

Spoločenstvá aj správcovia môžu byť sankcionovaní za nedodržanie pravidiel rozpočítavania určené vyhláškou alebo nedodržaním ustanovení zákona o tepelnej energetike a zákona o energetickej efektívnosti. Pokuty za porušenie zákona alebo vyhlášky sa pohybujú od 16,50 do 3300 €. 

Ostatné služby

Ročné vyúčtovanie musí obsahovať vyúčtovanie každej jednej služby, ktorá je v bytovom dome zabezpečovaná a je podrobne rozpísaná v mesačnom zálohovom predpise pre každý byt. Ich presný rozsah ako aj spôsob rozpočítavania musí byť jasne a presne uvedený v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo v rozhodnutí vlastníkov. Najčastejšie poskytované služby sú uvedené v § 10 ods. 6 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z.

Poplatok za správu alebo odmena orgánom SVBaNP a preddavok do fondu prevádzky, údržby a opráv

Poplatok za správu a preddavok do fondu prevádzky, údržby a opráv nie sú plneniami, avšak sú predmetom úhrady vlastníka na účet bytového domu na základe mesačného zálohového predpisu. Aby si každý vedel skontrolovať výšku skutočne zaplatených úhrad podľa mesačného zálohového predpisu, musia byť všetky údaje o čiastke podľa predpisu a skutočnej finančnej úhrade za zúčtovacie obdobie súčasťou ročného vyúčtovania. Vlastník platí mesačne určitú čiastku, ktorú musí v ročnom vyúčtovaní vidieť.

Podrobný rozpis príjmov a výdavkov úhrad od vlastníkov podľa schválenej a zmluvne dohodnutej špecifikácie do fondu prevádzky, údržby a opráv, na odmeny orgánom spoločenstva, za správu, do majetkového fondu a pod. sú predmetom správy o finančnom hospodárení spoločenstva, ktorú predkladá predseda spoločenstva lebo správca vlastníkom.