Naše združenie reflektuje problémy správcov a problémy vlastníkov bytov a nebytových priestorov a práve domový poriadok predstavuje jeden zo základných dokumentov upravujúcich vzťahy v bytovom dome. Z toho dôvodu sme o tejto téme napísali mnoho článkov a právnych názorov a že sa aspoň inštitút domového poriadku posunul do legálnej podoby. Je teda možné povedať, že podnet vznikol na základe požiadavky samotných správcov bytových domov a nielen nášho združenia.

V prvej časti tohto usmernenia sa budeme venovať všeobecnejšiemu popisu legislatívnych zmien prijatých zákonom č. 476/2019 Z. z., najmä legálnemu zavedeniu inštitútu domového poriadku, v druhej časti sa budeme venovať sankciám, ich ukladaniu a vymáhateľnosti najmä formou podávania argumentov proti stanovisku Ministerstva financií SR, zverejneného na webovom sídle na adrese https://www.mfsr.sk/sk/ministerstvo/legislativa-majetkove-pravo/majetkove-pravo/vlastnictvo-bytov-nebytovych-priestorov/stanovisko-k-domovemu-poriadku/. V tretej časti uvedieme niekoľko poznámok k právnej povahe stanovísk podaných Ministerstvom financií SR.

I. Legálna definícia domového poriadku a jeho záväznosť

Susedské vzťahy

Téma domového poriadku rezonuje v našom združení už niekoľko mesiacov  a začali  sme sa  ňou zaoberať v súvislosti s témou susedských vzťahov  a  riešeniami  susedských  konfliktov. Niet bytového domu, v ktorom  by  tento  druh  problémov  neexistoval  a chceli  sme  správcom a spoločenstvám podať pomocnú ruku v podobe prednášky, ktorej obsahom  je  prehľad legislatívy a návrh praktických riešení z uvedenej problematiky. Je to totiž práve inštitút domového poriadku, ktorého podstatou a predmetom je úprava vzťahov medzi vlastníkmi  v konkrétnom bytovom dome. Na mnohé situácie myslí legislatíva už dnes, napr. v § 127 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok“. V tomto ustanovení sa negatívne vymedzuje rozsah činností, ktoré sa zakazujú, no neurčuje sa, čo je vlastník povinný vykonať  a čo  má  robiť  pre  zlepšenie  tzv.  susedských   vzťahov.  Zákon  č.  182/1993  Z.  z.   o vlastníctve bytov a  nebytových  priestorov (ďalej len  „BytZ“)  obsahuje podobné ustanovenie v § 11 ods. 1, v zmysle ktorého „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv“. Obe ustanovenia sú koncipované všeobecne,  čo  predstavuje  možnosť zahrnutia širokej palety konkrétnych situácií v bytovom dome pod uvedené ustanovenia.

Susedské vzťahy sú prirodzenou súčasťou života väčšiny ľudí. Do kvality bývania, prípadne iného užívania nehnuteľností, však najintenzívnejšie zasahujú obyvateľom (resp. užívateľom) nehnuteľností, ktoré sú súčasťou bytových domov. Pretože s vlastníctvom bytu, resp. nebytového priestoru v bytovom dome, je nevyhnutne spojené aj spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení, sused vlastníka/užívateľa bytu alebo nebytového priestoru je osobou spôsobilou ovplyvniť celkové bývanie toho ktorého vlastníka/užívateľa v oveľa vyššej miere ako je tomu pri užívaní rodinného domu. Spoločné časti a spoločné zariadenia, či už pôjde  o chodby, výťahy  alebo zariadenia protipožiarnej ochrany, užívajú  všetci  vlastníci    a nájomníci rovnako, bez ohľadu na veľkosť ich spoluvlastníckych podielov. Ak je chodba, slúžiaca ako únikový východ, v prípade potreby evakuácie obyvateľov zaprataná starým nábytkom, čo prípadnú evakuáciu sťaží alebo dokonca znemožní, je úplne irelevantné, či pôjde o nábytok suseda z poschodia prvého, tretieho alebo desiateho.

Nakoľko je každý z obyvateľov bytového domu spôsobilý ovplyvniť užívanie nehnuteľnosti (prípadne aj iný výkon vlastníckeho práva k nej) ostatným obyvateľom rovnako, pojem sused vlastníka, resp. nájomníka bytu/nebytového priestoru v bytovom dome je aj s prihliadnutím na uvedený praktický príklad potrebné vykladať z funkčného hľadiska, t. j. susedom vlastníka resp. nájomcu bytu alebo nebytového priestoru je každý obyvateľ bytového domu. Z vyššie uvedeného funkčného vymedzenia pojmu sused vyplýva zásadná skutočnosť, že vlastníctvo nehnuteľnosti v bytovom dome nekončí prahom bytu. Vlastníkovi totiž patrí aj spoluvlastnícky  podiel  k spoločným  častiam  a spoločným  zariadeniam  bytového  domu,  a spravidla aj spoluvlastnícky podiel k pozemku. O otázkach týkajúcich sa spoločných častí  a spoločných zariadení bytového domu je preto každý vlastník oprávnený rozhodovať rovnako ako ktorýkoľvek iný vlastník. Na domovej schôdzi má každý z vlastníkov jeden hlas za každý byt, ako aj nebytový priestor. Bytový zákon ukladá vlastníkom bytov povinnosť zúčastňovať sa schôdzi a hlasovať. Avšak jedinou sankciou, ktorá pripadá do úvahy, ak sa niektorý z vlastníkov platného hlasovania nezúčastní, je prijatie rozhodnutia bez zohľadnenia jeho názoru a zároveň v jeho neprítomnosti. S ohľadom na vyššie uvedené je potrebné uvedomiť si fakt, že ak o otázkach týkajúcich sa bytového domu nerozhoduje niektorý z vlastníkov, môže sa o nich rozhodnúť aj za neho, pričom toto rozhodnutie je povinný v plnej miere rešpektovať.

Možnosti úprav konkrétnych práv a povinností do 1. februára 2020

Na prvý pohľad sa riešenie zdá až príliš jednoduché.  V zmysle  všeobecného  pravidla  uvedeného v § 14a ods. 7 BytZ „sú platné rozhodnutia záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“. Uvedená veta platí pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov bez ohľadu na ich účasť na predmetnej schôdzi či zhromaždení. Ak k tomu ustanoveniu pripojíme § 14b ods. 4 BytZ, podľa ktorého „o veciach, ktoré nie sú upravené v § 14b ods. 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania“, je možné dosiahnuť stav, v ktorom bude pre všetkých vlastníkov záväzné  akékoľvek pravidlo, pre ktoré sa  nevyžaduje jedno z taxatívne určených kvór v zmysle § 14b  ods. 1, § 14b ods. 2, § 14b ods. 3 BytZ. Ak je na takejto schôdzi prijaté pravidlo upravujúce  práva a povinnosti vlastníkov v dome, je záväzné pre všetkých.

Do účinnosti zákona č. 476/2019 Z. z. teda platilo, že nebolo potrebné na dosiahnutie záväznosti  pravidla   správania   sa   dosiahnuť  kvórum   nadpolovičnej   väčšiny   všetkých a postačoval súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných. Ak však ide o významný zásah do práv a povinností vlastníkov, je viac než len vhodné určiť (pre dosiahnutie jeho záväznosti) vyššie kvórum. Vzhľadom na slabú reguláciu v oblasti rozhodovania vlastníkov o možných pravidlách obsiahnutých v domovom poriadku a komplikovaný charakter medziľudských vzťahov nebolo adekvátne zákonom určené kvórum potrebné pre jeho prijatie. Zmenu v časti zvýšenia kvóra na nadpolovičnú väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov preto vítame (§ 14b ods. 2 písm. s) BytZ). Pre uvedenie príkladu je tomu tak napr. pri rozhodovaní o zmene pomeru rozpočítavania množstva dodaného tepla na vykurovanie  podľa pomerových rozdeľovačov tepla alebo určených meradiel na meranie tepla v zmysle § 7 vyhlášky MH SR č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode  a rozpočítavania množstva tepla. V zmysle uvedeného ustanovenia sa môžu  vlastníci bytov  a nebytových priestorov (ďalej len „NP“) dohodnúť inak, pričom ale BytZ pre dosiahnutie pozitívneho rozhodnutia neurčuje kvórum a tak je postačujúce kvórum v zmysle § 14a ods. 7 BytZ.

Legálna definícia domového poriadku

Napriek tomu, že pojem domového poriadku je všeobecne zaužívaný,  nebol  v žiadnom  právnom predpise definovaný. Od 1. februára 2020 bude § 2 BytZ obohatený o  nový odsek  16,  v zmysle ktorého „sa domovým poriadkom rozumie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku“. Podľa dôvodovej správy by domový poriadok mohol upravovať napr. pravidlá dodržiavania nočného pokoja, pokoja počas dní pracovného pokoja alebo pracovného voľna, podmienok bezpečného bývania, zásady chovania domácich zvierat v bytoch a nebytových priestoroch v dome alebo užívania balkónov, lodžií a terás.

V tejto súvislosti je potrebné poukázať na nové ustanovenie § 14b ods. 1 písm. s), v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov v  dome  prijímajú  rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku“. Jednoznačne sa tým určuje minimálna hranica počtu hlasov potrebných na rozhodovanie o domovom poriadku, čo považujeme za správne.

Vzhľadom na legálnu definíciu domového poriadku v novom § 2 ods. 16 je potrebné chápať domový poriadok ako súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov, ktoré sú vlastníkmi schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takýmto spôsobom však môže byť prijaté aj určité pravidlo mimo domového poriadku, napr. ako samostatný bod programu schôdze. V tejto súvislosti je potrebné chápať takto prijaté pravidlo ako záväzné pre všetky skupiny uvedené v § 2 ods. 16 len v prípade, ak je schválené väčšinou podľa § 14b ods. 2 písm. s) a chápať ho ako súčasť domového poriadku. V prípade takéhoto postupu je potrebné domový poriadok aktualizovať o nové pravidlo.

Záväznosť domového poriadku

S domovým poriadkom to bolo ako so zákonným záložným právom. Aj keď bolo v odborných kruhoch jasné a zreteľné, že zákonné záložné právo má prednostné postavenie medzi záložnými práva a aj bez zápisu na liste vlastníctva, bolo komplikovanejšie túto skutočnosť vysvetliť verejnosti. Po nadobudnutí účinnosti zákona č. 63/2019 Z. z. je však jeho legislatívno- technická úprava viac než jasná a správna. Argumentačne je aktuálne oveľa jednoduchšie dokázať práve prednosť zákonného záložného práva a vymôcť tak nedoplatky vlastníka oveľa efektívnejšie a ľahšie. Domový poriadok je na tom podobne. Aj keď je možné prijať vlastníkmi pravidlo správania sa, je/bolo komplikované domôcť sa jeho dodržiavania a v prípade porušenia udeliť sankciu a vymáhať ju. Legálnym definovaním domového poriadku sa z neho stal jasným spôsobom právny dokument s konkrétnym vymedzením práv a povinností. To,  že ide o dokument záväzný, je predmetom úpravy § 11 ods. 10 BytZ, v zmysle ktorého „vlastníci  bytov  a  nebytových  priestorov,  nájomcovia,  osoby,  ktoré  žijú  s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome“.

Okruh osôb, ktoré zaväzuje domový poriadok je vymedzený v § 11 ods. 10 BytZ, a sú nimi:

• vlastníci bytov a nebytových priestorov,
• nájomcovia,
• osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti,
• osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome.

Postup efektívneho riešenia sporu

Rozmanitosť susedských vzťahov prináša rôzne druhy zásahov do susedských práv. Susedské nezhody sú často veľmi nepríjemnými stretmi medzi vlastníkmi a užívateľmi nehnuteľností, ktoré spravidla prerastajú do dlhodobých a vyhrotených sporov. Všetci vlastníci a užívatelia by sa mali správať tak, aby v čo najmenšej miere zasahovali do práv svojich susedov. Každé konanie by malo byť v súlade s dobrými mravmi, s mierou určitej spoločenskej únosnosti a vzájomnej tolerancie. Uplatňovanie a posúdenie sporov v susedských vzťahoch je potrebné vykladať predovšetkým v súlade so zásadou etiky. Vzájomné konanie alebo opomenutie medzi susedmi nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Pre porušenie pravidla správania sa predpokladá, aby  rozpor  s  dobrými  mravmi  bol  dostatočne  výrazný,  spoločensky  jasný a zrozumiteľný. Právny poriadok poskytuje rôzne druhy právnej ochrany. Dožadovanie sa ochrany by však malo sledovať určitý stupeň, a to podľa závažnosti konkrétneho zásahu. Nebude vždy potrebné domáhať sa ochrany na súde, ak je túto ochranu možné poskytnúť prostredníctvom iných orgánov, ako sú napríklad orgány obce. Súdna ochrana by mala byť až posledným stupňom ochrany porušených práv. Štátne orgány ako aj samotní účastníci právnych vzťahov, by sa mali prioritne usilovať o riešenie sporov vzájomnou dohodou, nakoľko je v praxi najjednoduchším a najnenáročnejším prostriedkom. V prípade, ak toto riešenie zlyhá, je na mieste uplatniť represívne opatrenia voči konaniu vlastníka (užívateľa) nehnuteľnosti zo strany autoritatívneho, t. j. nadradeného orgánu. V nie poslednom rade je možné upraviť si vzájomné práva a povinnosti vlastníkov v domovom poriadku.

II. Postupná analýza stanoviska MFSR a určenie protiargumentov

Ministerstvo financií SR zaujalo v legislatívnom procese zákona č.. 476/2019 Z. z. negatívne stanovisko a odporučilo tento zákon neprijať. Keďže predmetný zákon bol v Národnej rade Slovenskej republiky prijatý a schválený ústavnou väčšinou, nadobudol platnosť a účinnosť aj napriek negatívnemu stanovisku. Ministerstvo financií SR zaujalo k inštitútu domového poriadku stanovisko, ktoré zverejnilo na svojom webovom sídle na adrese  https://www.mfsr.sk/sk/ministerstvo/legislativa-majetkove-pravo/majetkove-pravo/vlastnictvo-bytov- nebytovych-priestorov/stanovisko-k-domovemu-poriadku/. Stanovisko považujeme za nesprávne  a v tejto časti podáme v k jednotlivým bodom protiargumenty.

Domový poriadok ako sumarizácia pravidiel

MFSR sa v stanovisku vyjadruje k jeho právnemu vymedzeniu, možnosti ukladania sankcií a iným jeho základným atribútom. Okrem iného sa v ňom uvádza, že “Domový poriadok má byť v súlade s platnou úpravou zákona o vlastníctve bytov len sumarizáciou pravidiel a zásad správania sa v rámci spolunažívania v dome”. S uvedeným tvrdením sa nie je možné stotožniť, nakoľko aj napriek rozsiahlejším právam a povinnostiam adresátov BytZ, nemôže domový poriadok obsahovať len ich sumarizáciu. Nejde o dokument, ktorý má byť kratšou verziou samotného BytZ a obohatený o určité zásady a princípy v zmysle § 1271 a § 392 Občianskeho zákonníka. Občianske spolunažívanie je oveľa bohatšou skupinou možných problémov, na ktorú samotný BytZ nepostačuje. A vzhľadom na individuálnosť vzťahov v bytových domoch a ľudí v nich žijúcich, je domový poriadok ideálnou platformou na ich konkrétnu úpravu a reguláciu.

Záväznosť domového poriadku

Apriórnym predpokladom možnosti ukladania sankcií je záväznosť právnej normy alebo pravidla pre jej adresáta. Od 1. februára 2020 je možné prijať vlastníkmi pravidlo správania sa, ktoré je súčasťou domového poriadku. Legálnym definovaním domového poriadku sa z neho stal jasným spôsobom právny dokument s konkrétnym vymedzením práv a povinností. To,  že ide o dokument záväzný, je predmetom úpravy § 11 ods. 10 BytZ, v zmysle ktorého „vlastníci  bytov  a  nebytových  priestorov,  nájomcovia,  osoby,  ktoré  žijú  s  uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome“.

Konanie zo zákona a na základe zákona

V stanovisku MFSR sa v bode 3 uvádza, že “zákon o vlastníctve bytov neoprávňuje upravovať v domovom poriadku sankcie za jeho prípadné porušovanie. Právnym predpokladom vzniku zodpovednosti (dôsledkom porušenia ktorej môže byť sankcia) je povinnosť ustanovená zákonom alebo na základe zákona”. Pozorný čitateľ si musí všimnúť, že BytZ všeobecne neupravuje sankcie, až na pár výnimiek (napr. § 8a ods. 4 BytZ). Uvedené však neznamená, že sankcia nemôže byť uložená vôbec. Platilo by to len v prípade explicitne daného zákazu pod hrozbou neplatnosti konkrétneho ustanovenia, ktorý však BytZ neobsahuje.

1 § 127 OZ: „Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto najmä nesmie ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku, nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami, nesmie nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok.“
2 § 39 OZ: „Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.“

MFSR vo svojom stanovisku nerozlišuje medzi právom, povinnosťou a konaním zo zákona a na základe zákona. Z BytZ vyplýva možnosť vlastníkov rozhodnúť o prijatí domového poriadku, no ak niečo nevyplýva zo zákona priamo, neznamená to automaticky neplatnosť úpravy vzniknutej na základe danosti kompetencie.

Ďalej sa v stanovisku MFSR uvádza, že „za súčasť pravidla správania sa nemožno považovať aj sankciu za porušenie tohto pravidla. Sankcia je len následkom naplnenia právnych skutočností, ktoré predpokladá zákon. Zákonná sankcia môže vzniknúť len ako následok nesplnenia povinnosti, ktorú ustanovuje zákon, a nie domový poriadok“. Sankcie sú bežnou súčasťou právnej normy a v prípade ak má byť sankcia následkom porušenia povinnosti predpokladanej právnou normou alebo pravidla vzniknutého na základe právnej normy, ako  je napr. domový  poriadok,  tak  uložená  byť môže a je to z hľadiska efektivity aj žiadúce. Domový poriadok nepredstavuje súbor právnych noriem, ale predstavuje v zmysle svojej definície podľa § 2 ods. 16 „súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností…“ a tento súbor pravidiel je záväzný a preto je na mieste ich porušovanie aj sankcionovať. V opačnom prípade by norma strácala svoj spoločenský a právny charakter. Na domový poriadok sa nie je možné  pozerať len čisto prostredníctvom sankcií, avšak nie je možné pozerať sa neho ani bez nich. Musia byť jeho súčasťou ak majú byť vzťahy v bytovom dome regulované v  pravom  zmysle slova. Jeho účelom je regulácia tých konaní a spôsobov správania sa, ktoré vlastníkom bytov a nebytových priestorov vadia a prejavia vôľu zabrániť ako ich vzniku, tak aj ich možnému opakovaniu. Myslíme si, že popieranie inštitútu sankcií v domovom poriadku je popieraním domového poriadku ako celku, nakoľko jeho účelom je  práve  “nastolenie”  poriadku  v  bytovom dome. Dôležité je ale upozorniť, že tak ako nie je povinnosťou vlastníkov prijať domový poriadok v každom bytovom dome, tak nie je povinnosťou domového poriadku obsahovať sankcie.  Len  za  účelom  riešenia  otázky  práv  a povinností  vlastníkov  bytov  a nebytových priestorov efektívnym a pragmatickým spôsobom odporúčame vlastníkom sankcie do domového poriadku začleniť.

V stanovisku MFSR sa ďalej v bode 3 uvádza, že „zákonná sankcia môže vzniknúť len ako následok nesplnenia povinnosti, ktorú ustanovuje zákon, a nie domový poriadok. V danom prípade zákon o vlastníctve bytov neupravuje zodpovednosť vyplývajúcu z porušenia domového poriadku ani žiadnu sankciu za nedodržiavanie prijatého domového poriadku. Z uvedeného dôvodu neexistuje právny titul na udelenie takejto sankcie priamo zo zákona. Sankcia za nedodržiavanie domového poriadku upravená len v domovom poriadku nemá oporu v platnej právnej úprave.” V tomto bode sa prejavuje rozdiel medzi konaním zo zákona a na základe zákona. Ak by bol názor  v stanovisku  MFSR  pravdivý a správny, tak by nebolo možné ukladať ani zmluvne pokuty v zmluve o výkone správy, nakoľko nie je v BytZ výslovne uvedené, že zmluvná pokuta je náležitosťou  zmluvy, ale je ukladaná práve na základe zákona. Aký je rozdiel medzi pravidlami schválenými v zmluve o výkone správy v časti napr. zmluvnej pokuty a sankciou uloženou domovým poriadkom, keď pritom uvážime, že kvórum potrebné na prijatie ako domového poriadku, tak aj schválenie zmluvy o výkone správy, je rovnaké? Rovnako to platí aj o ďalšej myšlienke, ktorou operuje stanovisko MFSR ako argumentom vo svojom bode 4, a to, že “keďže domový poriadok nemá povahu záväzkového vzťahu, nemožno ho spájať so záväznosťou, ktorej nenaplnenie by vyvolalo právne účinky. Sankcie upravené v domovom poriadku by pravdepodobne neboli vymáhateľné, keďže by absentoval právny titul na ich vymáhanie.”

Z uvedeného vyplýva aj riešenie otázky pri ustanovení osoby, ktorá by bola oprávnená

• kontrolovať dodržiavanie pravidiel domového poriadku,
• ukladať a vymáhať sankcie,
• prijať výnos z prípadnej finančnej sankcie.

Vzhľadom na to, že ide hlavne o úpravu práv a povinností medzi vlastníkmi v bytovom dome, je možné práve na základe zákona určiť za osobu oprávnenú ukladať a vymáhať sankcie aj kolektívny orgán zložený napr. z vlastníkov, ktorí by do tejto funkcie so zvolením súhlasili. Nie je vylúčená ani možnosť vzniku dvojstupňového orgánu, prípadne zverenie tejto kompetencie zástupcovi vlastníkov alebo predsedovi spoločenstva vlastníkov. V takomto prípade je možné aj prijať výnos z prípadnej finančnej sankcie. Otázku kontrolovania dodržania domového poriadku  považujeme  za  vyriešenú samu  o sebe,  nakoľko ukladanie a vymáhanie pokút je možné len v prípade jeho  porušenia a podanie podnetu  alebo návrhu na jej uloženie je opäť predmetom úpravy domového poriadku. Považujeme za vhodné, aby právo inicializovať uloženie sankcie mal vlastník bytu alebo nebytového priestoru, v prípade rozhodnutia vlastníkov to môže byť aj osoba, ktorá je domovým poriadkom v zmysle § 2 ods. 16 BytZ viazaná. Je potrebné vychádzať zo starorímskej právnej zásady „nemo iudex sine actore“, v preklade „kde niet žalobcu, niet sudcu“.

Záväzkový vzťah ako jediný základ pre ukladanie sankcií?

V bode 4 stanoviska MFSR sa uvádza, že „ak sankcie za porušenie povinnosti nevyplývajú priamo zo zákona, môžu byť len dohodnuté v rámci záväzkového vzťahu (zmluvné sankcie). Sankcie zahrnuté do domového poriadku však nespĺňajú kritéria uplatňované na zmluvné sankcie. Ustanovenie § 2 ods. 16 zákona o vlastníctve bytov nedefinuje domový poriadok ako záväzkový vzťah“. K tomuto tvrdeniu je potrebné uviesť, že ak by každý vzťah medzi vlastníkmi mal byť záväzkový, tak by to popieralo   inštitút    hlasovania    vlastníkov    ako    im    vlastného    rozhodovacieho    procesu  s konečnou platnosťou pre všetkých vlastníkov. Stanovisko MFSR v tomto smere predstavuje  dva problémy:

1. Určenie vzťahov medzi vlastníkmi ako záväzkových predstavuje ich záväznosť len voči tým vlastníkom bytov a nebytových priestorov, ktorí prejavia pozitívnu vôľu ku konkrétnej otázke či problému riešenej v danom vzťahu, na čo práve nadväzuje druhý problém, a teda že
2. Takéto individuálne rozhodnutia určitej skupiny vlastníkov by boli záväzné len pre niektorých vlastníkov a nie pre všetkých, čo nie je v súlade s § 14 ods. 2, v zmysle ktorého „sa rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie“, ako aj § 14a ods. 7, v zmysle ktorého „sú platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“, a tiež samotného § 2 ods. 16 BytZ.

Žiadny zo vzťahov vzniknutých medzi určitou skupinou vlastníkov nemôže mať záväzný charakter pre všetkých. K tomu je potrebné splniť formálne podmienky predpokladané BytZ najmä v § 14, 14a a 14b. Stanovisko MFSR tak v rozpore s uvedenými paragrafmi rozlišuje dve formy záväzkových vzťahov, a to

1. medzi určitou skupinou vlastníkov ako skupinou tých vlastníkov, ktorí prejavili súhlas s konkrétnym záväzkovým vzťahom medzi sebou a je záväzný výhradne len pre túto skupinu,
2. všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov ako v každom momente uzavretou a objektívne identifikovateľnou  skupinou  subjektov,  na  ktorú  sa  vzťahujú  práva  a povinnosti z BytZ, zo zmlúv prijatých na schôdzach, zhromaždeniach, písomných hlasovaniach, a teda aj z domového poriadku.

Domový poriadok mimo režimu domového poriadku

Toto rozlišovanie MFSR podporuje aj argumentácia v bode 5 ich stanoviska, v zmysle ktorého “Ak by vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome mali záujem regulovať pravidlá a zásady dodržiavania dobrých mravov v dome ako záväzkový vzťah, v súlade so zmluvnou autonómiou občianskoprávnych vzťahov by si mohli, ako zmluvné strany, upraviť vzájomné práva a povinnosti, ako aj zodpovednosť za nesplnenie dohodnutých záväzkov. Ak si vlastníci v dome upravia svoje práva a povinnosti samostatnou (inominátnou) zmluvou, môže byť jej súčasťou aj vyvodenie zodpovednosti za nesplnenie povinnosti (porušenie domového poriadku) napríklad dohodou o zmluvnej pokute. Túto zmluvu by však museli uzatvoriť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, aby bola záväzná pre všetky zmluvné strany. K takejto zmluve by taktiež museli dobrovoľne pristupovať aj noví vlastníci, inak by bolo uplatňovanie sankcií voči tým osobám, ktoré by neboli účastníkmi zmluvy, problematické“. K tvrdeniu dobrovoľného pristupovania novými vlastníkmi je možné podať jednoduchý argument obsiahnutý v § 11 ods. 10 BytZ o povinnosti dodržiavať domový poriadok všetkými vlastníkmi, podporený § 14b ods. 1 písm. s) BytZ o rozhodovaní vlastníkov o prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku, a teda o jeho záväznosti ako každého iného rozhodnutia prijatého podľa BytZ. Samotný BytZ teda vylučuje záväzkový charakter domového poriadku a predpokladá jeho záväznosť pre nového vlastníka v bytovom dome rovnako ako každého v minulosti prijatého rozhodnutia. Dobrovoľné  pristupovanie  nového vlastníka k domovému poriadku teda nemá v BytZ oporu.

Ďalej sa v stanovisku MFSR uvádza, že “Takáto zmluva by mohla mať pre vlastníkov v dome záväzný charakter, nebola by však v režime zákona o vlastníctve bytov.” Je nepochopiteľné ako si v jednom stanovisku dokáže odporovať subjekt, ktorého správcovia, spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako iné združenia týchto subjektov, v tichosti akceptujú ako gestora BytZ. Na jednej strane totiž uvádzajú, akým jediným spôsobom by podľa ich názoru bolo možné určiť sankcie do niečoho, čo zákon nazýva domový poriadok, no na druhej strane je tento spôsob nebol v režime BytZ napriek tomu, že je jasne uvedené, že domový poriadok

• je predmetom hlasovania podľa § 14b ods. písm. s) BytZ,
• je záväzný pre všetkých podľa § 11 ods. 10 BytZ,
• a z uvedených dôvodov nemá záväzkový charakter zmluvy len medzi určitými vlastníkmi.

Uplatnenie zmluvných pokút

Piaty bod stanoviska MFSR končí uvedením okruhov problémov, ktoré podľa MFSR nie sú zrejmé a búrajú koncept domového poriadku ako záväzného dokumentu. Konkrétne ide  o  znenie, v zmysle ktorého “V tejto súvislosti je potrebné upozorniť aj na to, že nie je zrejmé, ako by sa zmluvná pokuta realizovala” a môžeme začať hneď problematikou pod písmenom a), ktorý uvádza, že “a) voči tretím osobám (osoby bývajúce v spoločnej domácnosti, návštevníci, nájomcovia, osoby užívajúce byt bez právneho dôvodu a pod.), keďže nositeľmi zodpovednosti zo zmluvy by boli len vlastníci (zmluvné strany),”. Samotná legálna definícia domového poriadku určuje okruh osôb, pre ktoré je záväzný. V tomto smere sa nie je možné opierať o skupinu nositeľov zodpovednosti z nejakej zmluvy, nakoľko sme vyššie uvedenými argumentami vytkli záväzkový charakter domového poriadku a jasne určili jeho záväznosť v zmysle § 2 ods. 16 BytZ, a teda:

• vlastníci bytov a nebytových priestorov,
• nájomcovia,
• osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti,
• osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome.

Tieto 4 skupiny osôb sú teda nositeľmi zodpovednosti z porušenia práv a povinností v domovom poriadku.

Druhou skupinou problémov podľa MFSR predstavuje možnosť uloženia sankcie “b) v prípade kolízie porušenia domového poriadku s porušením právneho poriadku (porušenie zákona alebo VZN), aby nedošlo k dvojitému postihu za to isté konanie”. K dvojitému postihu za to isté konanie môže dôjsť po právnej stránke jedine v prípade postihu v tom istom vzťahu medzi tými istými účastníkmi za tú istú vec a len pod podmienkou príčinnej súvislosti. V domovom poriadku je možné rozhodnúť o sankcii za prípadné porušovanie nočného kľudu aj napriek tomu, že je už táto povinnosť určená ako všeobecne záväzným predpisom (napr. vyhláška Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky č. 549/2007 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o prípustných hodnotách hluku, infrazvuku a vibrácií a o požiadavkách na objektivizáciu hluku, infrazvuku a vibrácií v životnom prostredí (ďalej len “vyhláška”), tak aj všeobecne záväzným nariadením v mestách a obciach (ďalej len “VZN”). Ak by v prípade úpravy nočného kľudu, prípadne úpravy možnosti ukladania sankcii bolo predmetom aj domového poriadku, išlo by o tri zodpovednostné vzťahy:

1. uplatnenie zodpovednosti voči priestupcovi zo strany orgánu  verejnej  moci,  napr.  Úradu verejného zdravotníctva v zmysle § 59 zákona č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore  a  rozvoji   verejného  zdravia  a  o  zmene  a  doplnení   niektorých   zákonov    o vzťahu k zákonu o správnom poriadku, v zmysle ktorého „orgány verejného zdravotníctva v konaní o právach, právom chránených záujmoch alebo povinnostiach fyzických osôb a právnických osôb postupujú podľa všeobecných predpisov o správnom konaní, ak tento zákon neustanovuje inak“ v súvislosti s § 3 uvedeného zákona o orgánoch verejného zdravotníctva
2. uplatnenie zodpovednosti voči priestupcovi zo strany orgánu samosprávy na základe § 19 zákona č.. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v kontexte zákona č. 564/1991 Zb. o obecnej polícii, a teda o uplatnenie zodpovednosti obecnou políciou voči priestupcovi
3. uplatnenie   zodpovednosti   voči   osobe   porušujúcej   domový   poriadok   zo strany vlastníkov na základe § 10 ods. 11 BytZ

Je viac  ako všeobecne známe, že uplatnenie zodpovednosti pri porušovaní “nočného kľudu”      je v prípade prvých dvoch vzťahov viac než len problematické, ak nereálne.  Akým efektívnejším spôsobom chcú vlastníci vyvodzovať zodpovednosť pri tomto porušovaní pravidla, než jej uplatňovaním prostredníctvom tretieho vzťahu, teda domovým poriadkom?   Je   efektívnejším   spôsobom   uplatnenia   zodpovednosti   vydanie   rozhodnutia o zákaze porušovania nočného kľudu alebo uloženie sankcie na základe domového poriadku?

Tretiu skupinu problémov predstavuje realizovanie zmluvnej pokuty „c) pri absencii právnej úpravy dokazovania porušenia domového poriadku, keďže neexistuje kontrola dodržiavania domového poriadku ani osoby na túto kontrolu oprávnené“. Pri uplatňovaní princípu „na základe zákona“ je táto právomoc prenesená na vlastníkov bytov a nebytových a kontrolnú činnosť, prípadne samotné podávanie podnetov, návrhov a metodika ich dokazovania  je  predmetom úpravy vlastníkmi. Celá dôkazná aktivita v každej veci spočíva na navrhovateľovi a strany, proti ktorej návrh smeruje. Aj pri tejto činnosti je stále potrebné dohodnúť si pravidlá, ktoré nie sú v rozpore so všeobecne záväznými pravidlami, najmä zákonmi. Ak by pri prijímaní domového poriadku k takejto činnosti dochádzalo, je v zmysle rozhodovacej praxe Slovenskej obchodnej inšpekcie povinnosťou správcu bytového domu zasiahnuť a upozorniť vlastníkov na protizákonnú činnosť. Zo strany predsedu spoločenstva vlastníkov alebo rady ako kontrolného činnosť žiaľ takáto aktivita nie je nevyhnutá, čo považujeme za nedostatočné. Na záver tohto bodu by sme pripomenuli, že  zasahovať  do  procesu  prijímania  domového  poriadku  je  zo  strany  správcu  potrebné  len  v rovine  jeho
ustanovení s inými právnymi predpismi a nie v procese jeho prijímania ako takého. V tejto rovine je možné porušiť najmä ustanovenie o kvóre potrebnom na jeho prijatie v zmysle § 14b ods. 1 písm. e) BytZ.

Pri argumentácií o povinnosti dokazovať porušovanie domového poriadku analogicky poukazujeme na dokazovanie všeobecne. Nie je možné ukladať sankcie bez dostatočného právneho titulu. Na jednej strane sú vlastníci ochotní zveriť určitej osobe ako je napr. zástupca vlastníkov alebo predseda spoločenstva, rozhodovanie o určitej finančnej čiastke na základe všeobecného rozhodnutia vlastníkov a na druhej strane sa obávajú  zveriť túto kompetenciu  v oblastí sankcií v domovom poriadku? Či bude porušovanie domového poriadku  predmetom dokazovania alebo sa udelenie sankcie zverí kolektívnemu orgánu, je predmetom úpravy  práve domového poriadku. Najdôležitejšie je však poukázať na skutočnosť, že ide    o konanie na základe zákona, aj keď BytZ sankcie výslovne neurčuje. Mimo právneho jazyka by bolo možné povedať, že je to všetko otázka na vlastníkov. Domový poriadok predstavuje skôr možnosť určiť si vlastné pravidlá bývania na základe zákona, ale samozrejme v súlade so zákonom. Platí to aj o dokazovaní pre prípad porušenia. Nie je nutné mať zakaždým nainštalovaný napr. kamerový systém. Toto neplatí ani o súdnych konaniach. K niečomu postačujú svedkovia, v prípade kamerového záznamu je to len o to jednoduchšie. Platí však, že sa o osobe, ktorá háji záujmy vlastníkov, rozhoduje vždy nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, takže sa predpokladá, že jej vlastníci zverili určité kompetencie a z toho dôvodu je na mieste plne tejto osobe aj dôverovať. Je tu však aj možnosť zvoliť si napr. disciplinárnu komisiu ako určitý orgán rozhodujúci v mene vlastníkov. Je to len a len na vôli vlastníkov.

Výška sankcií ukladané na základe domového poriadku

Ak je v kompetencii vlastníkov rozhodovať o pravidle správania sa a o sankcii za jej porušenie, je v ich kompetencii rozhodovať aj o určení dolnej a hornej hranice, teda o limitoch jej ukladania, ale aj napr. o zásadách ich ukladania, o orgánoch, ktoré budú môcť o uložení sankcie rozhodovať. V tomto smere nie je voľnosť vlastníkov prakticky obmedzená. Výšku sankcií si môžu určiť sami, avšak nemalo by ísť o neprimerané sankcie. Odporúčame prijať sankcie v nižších výškach, ktoré by boli porovnateľné so sankciami bežne udeľovanými napr. mestskou políciou. Pri ich určení je potrebné myslieť na to, že ide o porušenie pravidiel platných len pre  bytový dom,  ale  aj na  to,  že sankcia  by  mala plniť  prevenčný charakter a v prípade jej udelenia musí motivovať jej adresáta k tomu, aby už domový poriadok neporušoval, čo v bytovom dome, v ktorom majú vlastníci určené zálohové platby vo výške približne 200 až 250 eur, nebude plniť svoj účinok. O jej výške rozhodujú vlastníci, a preto nie je určená zákonom, ale len na základe zákona. Keďže o domovom poriadku rozhodujú vlastníci v každom bytovom dome individuálne, nie je možné určiť jeden domový poriadok záväzný pre každý bytový dom. Je teda viac ako očakávané, že sankcie si upravia vlastníci podľa vlastných záujmov.

Vymáhanie pokút

Ak už je sankcia alebo pokuta udelená, problém s jej vymožením bude rovnaký ako v prípade neplatenia vlastníka mesačných preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia na spoločný účet vlastníkov. Správca bytového domu alebo predseda spoločenstva môže sankcie vymáhať mimosúdnym, prípadne súdnym spôsobom. Nie je však nevyhnutné, aby mala sankcia výlučne peňažný charakter. Môže ísť napr. o sankciu uskutočnením určitých prác a výkonov, prípadne verejné ospravedlnenie a pod. Porušenie týchto pravidiel si budú môcť vlastníci vynucovať prostredníctvom správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov napr. vyúčtovaním sankcie medzi zálohové preddavky. Nie je vylúčené, aby sankcia mohla byť súčasťou ročného vyúčtovania  rovnako, ako napr.  zmluvná pokuta na základe  zmluvy  o výkone správy, prípadne poplatok za začatie súdneho konania, o ktorom sa nerozhoduje vlastníkmi a dotknutému vlastníkovi je naúčtovaný proti jeho vôli. Judikatúra okresných súdov sa s možnosťou ukladania pokút na základe domového poriadku vyrovnala pozitívne a zahrnula do povinnosti nahradiť protistrane ako nedoplatky v určitej výške spolu s úrokom z omeškania, tak aj sankcie uložené na základe domového poriadku. Sankciu je tak možné vymáhať rovnakým spôsobom ako akúkoľvek nesplnenú povinnosť     v prospech ostatných vlastníkov. To isté platí aj o nájomníkoch a podnájomníkoch, nakoľko tieto osoby vstupujú do užívateľských práv vlastníkov. Domový poriadok je však v zmysle bytového zákona záväzný pre nich, rovnako ako aj pre osoby ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome.

Zverejnenie domového poriadku

Obsah domového poriadku je pre jeho adresátov viac než dôležitý a v súlade so zásadou informovanosti a verejnosti je nevyhnutné sa s jeho obsahom oboznámiť. Z dôvodu plnenia informačnej povinnosti je v zmysle § 10 ods. 11 BytZ „správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome“. Čo sa týmto miestom myslí je na rozhodnutí vlastníkov, ktorí si musia miesto v dome obvyklé určiť a definovať     v zmysle § 14a ods. 6 BytZ, v zmysle ktorého „spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy“. Problematickým môže byť jeho zverejnenie napr. na verejnosti neprístupnej internetovej stránke spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prípadne na uzavretej stránke skupiny vlastníkov na sociálnych sieťach. V takomto prípade sa účel a podstata zverejnenia míňa účinku. Z toho dôvodu odporúčame domový poriadok zverejniť na verejnosti dostupnom mieste najmä v tlačenej podobe napr. na vnútorných spoločných častiach bytového domu po vstupe do každého vchodu, prípadne iným vhodným spôsobom.

III. Niekoľko poznámok ku kompetencii MFSR vydávať stanoviská k BytZ

Stanovisko k domovému poriadku

K ostatnej novele zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) sa vyjadrilo aj Ministerstvo financií (ďalej len „MFSR“) stanoviskom zverejneným na svojom webovom sídle pod názvom „Stanovisko Ministerstva financií Slovenskej republiky k problematike právnej úpravy domového poriadku v súvislosti s prijatím zákona č. 476/2019 Z. z.“ (ďalej len „stanovisko MFSR“). Predtým ale ako sa pustíme do samotnej analýzy a našej protiargumentácie voči tomuto stanovisku, pripomeňme si najskôr kompetencie a úlohy MFSR vo vzťahu k BytZ. Je viac ako očividné, že základom argumentácie MFSR v ich stanovisku je argumentácia vymedzenia práv, povinnosti, ale najmä sankcií ukladaných domovým poriadkom výhradne priamo zákonom. Čiže na existenciu určitého pravidla alebo inštitútu je nevyhnutná jeho textová úprava v zákone, prípadne len zákonom. Túto nešťastnú argumentáciu budeme viac analyzovať v časti o sankciách v domovom poriadku, pre účel tohto bodu ju považujem ale tiež za podstatnú, nakoľko ak by sme sa opierali práve o argumentáciu MFSR, tak by mu postavenie gestora BytZ neprináležalo. Nikde totiž nie je explicitne uvedené, že by práve MFSR malo byť gestorom BytZ. Oprieme sa však o dôležitejšie argumenty a poukážeme na závažnejšie dôkazy, ktoré takéto postavenie MFSR podkopávajú.

Nejasná úprava vo vzťahu k orgánom verejnej moci

BytZ je starší ako štvrťstoročie a aj vzhľadom na jeho pôvodný účel a postupný vývoj správy bytových domov na Slovensku platí, že

1. zoznam spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov vedie Ministerstvo vnútra SR
2. zoznam správcov bytových domov vedie Ministerstvo dopravy a výstavby SR
3. tichým “gestorom” bytového zákona je Ministerstvo financií SR
4. kompetentným orgánom pri tvorbe legislatívy z oblasti civilného práva je Ministerstvo spravodlivosti SR na základe zákona č. 575/2001 Z. z. o organizácii činnosti vlády a organizácii ústrednej štátnej správy

Je tak úplne nejasné, kto sa vlastne v hľadaní odpovedí má a vôbec môže vyjadrovať k aplikačným otázkam vo výkone správy bytových domov. V prípade napr. odčlenenia sa bytového domu od spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov by zrejme malo zaujať stanovisko Ministerstvo vnútra SR. Pre otázky postavenia správcov bytových domov určite Ministerstvo dopravy a výstavby SR. K spotrebiteľským otázkam a otázkam občianskych zmlúv by sa malo osloviť Ministerstvo spravodlivosti SR, no a zrejme ku všetkým ostatným otázkam Ministerstvo financií SR, napr. k zákonnému záložnému právu.

Ustanovenia BytZ vo vzťahu k MFSR

Nesprávnosť určovania väzby medzi bytovým zákonom a MFSR si uvedomujú aj kolegovia  z právnej obce. Ako uvádza M. Valachovič „Bolo to práve Ministerstvo financií SR, ktoré predkladalo v roku 1993 pôvodné znenie bytového zákona a následne všetky jeho „vládne“ novelizácie ako tzv. gestor tohto zákona, hoci znenie kompetenčného zákona mu už túto legislatívnu kompetenciu v súčasnosti nepriznáva“. MFSR sa síce na svojom webovom sídle na podstránke o majetkovom práve stručne zaoberá problematikou vlastníctva bytov a nebytových priestorov, avšak ide len o všeobecný popis inštitútu vlastníctva bytov a nebytových priestorov, bez vzťahu k výkonu ich správy. Navyše drvivá väčšina ustanovení bytového zákona sa už dnes zaoberá práve problematikou správy bytových domov a nie otázkam, ktoré boli aktuálne pri jeho prijatí. Dokazuje to aj skutočnosť, že v tých ustanoveniach bytového zákona, ktoré obsahujú textové označenie MFSR alebo priamo odkazujú na niektoré zrušené zákony v jeho gescii, sú ustanoveniami zaoberajúcimi sa

• určením ceny bytu a ateliéru (§ 18)
• určením povinnosti každoročne do 31. januára oznámiť MFSR počet zmlúv o prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov uzatvorených podľa bytového zákona alebo podľa §   22   a nasl.   zákona   č.   42/1992   Zb. o   úprave   majetkových   vzťahov       a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v znení neskorších predpisov, v predchádzajúcom kalendárnom roku (§ 24a)
• určením výnimky uzatvoriť s nájomcom bytu, garáže alebo s nájomcom ateliéru, zmluvu o prevode vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu, garáže alebo ateliéru, v prípade ak ide o byty správe rozpočtových organizácií a príspevkových organizácií MFSR (§ 29)
• určením povinnosti bytovým družstvám oznámiť MFSR do šiestich mesiacov od 1. júna 1998 počet všetkých bytov, ktoré do 1. januára 1998 previedli do vlastníctva nájomcov podľa tohto zákona alebo podľa § 22 a nasl. zákona č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v znení  neskorších  predpisov (§ 29b).

BytZ a zákon o správcoch bytových domov

Žiadne z ustanovení bytového zákona neobsahuje priame určenie MFSR ako ústredného orgánu štátnej správy na účely BytZ. Zámerne neuvádzame „na účely správy bytových domov“ vzhľadom na to, že ide stále o zákon riešiaci otázku vlastníctva bytov a nebytových priestorov a nie výslovne otázku ich správy. Naproti tomu takmer každý iný zákon v prípade potreby určuje vo svojich ustanoveniach orgán, ktorý sa považuje za jeho gestora. Napríklad zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona NR SR   č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, tak výslovne robí v § 13, v zmysle ktorého „Orgánom štátnej správy pre výkon činnosti správcu je ministerstvo“.  Pričom   definíciu   pojmu   „ministerstvo“   obsahuje   znenie   §   3   odseku   4,  v ktorom „Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky (ďalej len „ministerstvo“) môže nariadiť opätovné ďalšie odborné vzdelávanie správcov a ich zodpovedných zástupcov, ak nastanú zásadné zmeny právnej úpravy týkajúcej sa výkonu správy…“. Na základe vyššie uvedeného je teda otázna podstata a účel sledujúci vydaním takéhoto stanoviska.