Efektívne vymáhanie nedoplatkov

CHCEME VECI POMENOVAŤ JASNE A ZRETEĽNE

V zmysle § 6 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „ZoVB“) je vymáhanie nedoplatkov priamou súčasťou výkonu správy. A výkon správy bytových domov je hlavne o ľuďoch, ktorí ju robia pre ľudí. Zahŕňa v sebe množstvo práv a povinností nielen podľa ZoVB, ale aj podľa iných právnych predpisov, ako napr. Občiansky zákonník, Obchodný zákonník, Zákon o ochrane osobných údajov, Zákon o dobrovoľných dražbách, Civilný sporový poriadok, Exekučný poriadok a mnoho mnoho ďalších. Mať prehľad o ich aktuálnom znení, vedieť ich vykladať a poznať ich pravý zmysel, je príčinou delenia práv a povinností medzi interných špecialistov, zamestnancov.

ZoVB operuje všeobecným pojmom vymáhanie, avšak tento v sebe zahŕňa vysoký počet jednotlivých inštitútov, povinností a postupov, ktoré vo svojom celkovom súhrne predstavujú takmer samostatný právny odbor, napríklad výkon dobrovoľných dražieb, sledovanie vyhlásení konkurzov a osobných bankrotov, prihlasovanie pohľadávok do týchto konaní a pod. Aj z toho dôvodu je bežnou praxou existencia samostatného právneho oddelenia u správcu, ale čo spoločenstvá vlastníkov? Je v poriadku prenechať tento proces na mandatára? Prečo kontaktujú správcovia externé profesionálne spoločnosti až vtedy, keď si už s určitým prípadom nevedia „dať rady“?

NESYSTEMATICKÉ VYBERANIE NAJŤAŽŠÍCH PRÍPADOV

Už samotné položenie otázky je dôkazom obmedzenosti v postupe vymáhania nedoplatkov. Na Slovensku je štandardným postupom podávanie len individuálnych prípadov za účelom ich vymoženia. Takéto konanie je len čiastkové a je ním možné dosiahnuť vymoženie len tých prípadov, ktoré predstavujú skupinu najakútnejších. Každý správca bytového domu a spoločenstvo má záujem vykonávať svoju činnosť čo najrýchlejšie, kvalitnejšie a hlavne čo najlacnejšie. A presne v tomto duchu sa nesie myšlienka prenechania výkonu určitých činností na tretiu osobu. Zdravá finančná kondícia bytového domu je základným pilierom rozhodovania všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov o pre nich dôležitejších otázkach spojených s užívaním spoločných priestorov a spoločných zariadení.

Veľkým nešťastím, ba až hrubým omylom, je prenechanie rozhodovacej právomoci o statuse pohľadávky súdu bez dôvodného uváženia a vykonania právneho a finančného auditu pred takýmto krokom. Vymáhanie pohľadávky je dnes najčastejšie spojené s jej uplatnením na príslušnom súde, napr. formou podania návrhu na vydanie platobného rozkazu. Správcovia síce vykonávajú vo vymáhaní určitú vlastnú réžiu spočívajúcu v odoslaní ako takej upomienky alebo výzvy na úhradu nedoplatku, záverom takýchto konaní je skôr len informovanie vlastníka o existencii dlhu. Ak má výzva na úhradu motivovať dlžníka k úhrade, musí spĺňať určité parametre a kritéria, nielen mať informačnú hodnotu.

DÁ SA TO AJ INAK AKO CEZ SÚD

Existuje niekoľko dôvodov, na základe ktorých správca bytového domu nemusí žalovať pohľadávky vzniknuté na základe ZoVB na súde vôbec. Či už z dôvodu existencie zákonného záložného práva podľa § 15 ZoVB, prípadne na základe iných, najmä skúsenoťou získaných dôvodov, ktoré by mali správcu motivovať siahnuť po iných riešeniach. Je ním napr. fakt, že priemerná dĺžka konania občiansko-právneho sporu vyše 21 mesiacov alebo zbytočné platenie súdnych poplatkov a poplatkov za externé právne služby. V prípade podania návrhu na vydanie platobného rozkazu pre pohľadávku vo výške 700 eur predstavuje súdny poplatok výšku 42 € a poplatok na trovách advokáta podľa tarify vyhlášky o odmenách advokátov predstavuje výšku 120,58 €. Podanie návrhu na vydanie platobného rozkazu bude z účtu bytového domu predstavovať mínusovú položku celkovo až 162,58 €. Pri pohľadávke vo výške 1 400 € by to bola suma 244,42 €. Z čísiel by sa mohlo zdať, že žalovať vyššie sumy je lepšie, ako žalovať dvakrát menšie sumy. Je to síce lacnejšie, ale vôbec nie lepšie. Je vysoko pravdepodobný predpoklad, že ak dlžník neplatí za svoje základné právo užívať nehnuteľnosť ako svoje obydlie, neplatí ani rôzne iné peňažné záväzky podnikateľským subjektom, ktoré majú početnejšie právne oddelenie a vykonajú kroky za účelom vymoženia svojej pohľadávky oveľa skôr.

V praxi vnímame značné právne nedostatky spoločenstiev nie v procese podávania návrhov na súdne konania, ako skôr v atypických právnych odvetviach, ako je napr. konkurzné právo, výkon exekúcií, výkon dobrovoľných dražieb. Je pochopiteľné, že spoločenstvo nemôže mať v pracovnoprávnom pomere správcu konkurznej podstaty, súdneho exekútora a dražobníka. Je však rozumné zveriť výkon činností, ktoré súvisia s touto agendou profesionálovi formou outsourcingu (externého výkonu činnosti). Výrazne je však nutné rozlišovať medzi pojmami „zverenie agendy“ od pojmov „podanie prihlášky do konkurzu, podanie návrhu na vykonanie exekúcie, podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby“. Riešením nie je hrubé zbavenie sa určitých inkasných prípadov tak, že sa dajú do skupiny „PODANÉ NA SÚDE“ a tým sa za týmito prípadmi akosi zavrú dvere bez ďalšej starostlivosti o ich vymožiteľnosť. Takýmto prístupom nie je možné naplniť obsah pojmu perfektná správa bytového domu. A toto je ďalším dôvodom prečo by malo spoločenstvo siahnuť po komplexnejšom riešení speňažovania pohľadávok.

ŠTRUKTUROVANÁ ANALÝZA NEDOPLATKOV

Ak je našim spoločným cieľom celkové znižovanie nedoplatkov a nielen poskytovanie čiastkových riešení, treba sa na problém pozrieť s nadhľadom, ale poskytnúť pri tom zároveň aj hlbokú analýzu. V roku 2017 sme vykonali takéto šetrenie u niektorých klientov – správcov bytových domov. Išlo o štrukturovanú analýzu nedoplatkov, podstatou ktorej bolo určenie procesov v podobe pevných pilierov, ktorými by bolo možné riešiť otázky nedoplatkov ako celku. Nie je ťažká premena osoby zo statusu „platiča“ na status „neplatiča“ a naopak. Je to pomerne tenký ľad a v praxi sa stretávame so stavom, kedy napr. určitý klient eviduje celkovo nezaplatených zálohových platieb vo výške 150 000 €, zverí nám za účelom vymoženia niekoľko najdôležitejších prípadov, z ktorých pre klienta počas roka vymôžeme 60 000 € až 70 000 €, avšak po roku klient eviduje celkovú výšku nedoplatkov 145 000 €. Oproti minulému roku mu tak celkovo nedoplatky klesli iba o 5 000 €. Problém spočíva na dvoch princípoch. Prvým z nich je, že dlžníkom je stále len človek v určitej subjektívno-objektívnej pozícií a druhým je výška dlhu v určitej číselnej hodnote.

Výsledky uvedenej analýzy je možné zhrnúť do faktu, že je efektívnejšie vymáhať vyšší počet nižších pohľadávok, než vymáhať nižší počet pohľadávok vo vyšších výškach. Logickým argumentom proti takémuto tvrdeniu by mohlo byť to, že ak je viac nižších nedoplatkov a menej vyšších, tak to znamená, že menšie zanikajú po určitej dobe automaticky. Je to skreslený uhol pohľadu, nakoľko nové opäť vznikajú a z celkového objemu pohľadávok, ktoré správca eviduje, predstavuje súčet pohľadávok do výšky 500 € až 40%. Z celkového počtu dlžníkov však až 80% predstavovalo skupinu, ktorí mali nedoplatok vo výške do 500 €. Ak chce teda spoločenstvo zabrániť narastaniu počtu nedoplatkov a tiež narastaniu ich výšok, je nutné venovať svoju pozornosť všetkým vzniknutým nedoplatkom, a to hneď od začiatku. Uvedený prístup si vyžaduje vysoké administratívne nasadenie, ktoré je možné znížiť správnymi spôsobmi outsourcingu. V tomto tvrdení je zreteľné, že pre dosiahnutie efektívneho vymáhania nedoplatkov je nutné dlžníkov eliminovať už na začiatku a zabrániť tak navyšovaniu menších dlhov do výšok, v ktorých je už ich vymáhanie bežnými spôsobmi skôr zbytočné.

Najkomplikovanejšiu skupinu dlžníkov predstavujú tí, ktorí majú výšku nedoplatkov medzi 500 € a 2000 €. Najčastejšie sa táto skupina rieši súdnym konaním, čo nie je vzhľadom na výnimočné postavenie spoločenstiev tiež zbytočným procesom. Nedoplatky nad 2000 € je možné riešiť rýchlo výkonom zákonného záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Snáď len toľko, aby si správca dával viac ako bežný pozor na to, komu podajú návrh na vykonanie dražby. Čoraz viac dražobníkov porušuje v procese výkonu dražieb právne predpisy spôsobujúce neplatnosť dražieb, prípadne vydania neodkladných opatrení. Tento stav nie je správcu žiadúci, lebo v prípade neplatnosti dražby prichádzajú o dosiahnutý výťažok.

Realizácia uvedeného prístupu vo vymáhaní nedoplatkov si vyžaduje praktické skúsenosti. Ide totiž o realizáciou mnohých právne náročných procesov a postupov, ktoré je teoreticky ľahké pomenovať alebo nájsť v právnych predpisoch, avšak prax v ich realizácií prináša ťažko prekonateľné prekážky. Spoločnosť Finlegal services s. r. o. vymáha formou outsourcingu vymáha viac ako 21 000 pohľadávok pre 245 klientov, nechajte ti poradiť.

PODSTATA A VÝHODY OUTSOURCINGU

Spoločenstvá vlastníkov bytov agendu vymáhania nedoplatkov vo vlastnej réžii nezvládajú v pravom zmysle slova. V opačnom prípade by všetky nedoplatky zanikli vymožením bez nutnosti postúpenia výkonu ich vymáhania na tretiu osobu. Tento stav netreba brať ako subjektívne zlyhanie, ale ako objektívnu skutočnosť. Prenesenie kompetencií na subjekty špecializujúce sa na určitý výkon činnosti bolo vždy základom efektívnejšieho prístupu a význam outsourcingu sa v oblasti vymáhania nedoplatkov javí ako najelegantnejšie riešenie.

Outsourcing je odovzdanie určitých vnútorných aktivít zvyčajne nesúvisiacich s hlavnou činnosťou podniku na externý subjekt. Ide o špeciálnu formu externého obstarávania predtým interne vykonávaných výkonov, pričom je zmluvne stanovená dĺžka a predmet výkonu. Nejde o krátkodobý obchodno-právny vzťah. Individualizácia podmienok outsourcingu je vždy predmetom dohody. Ide však len o určenie „procesných“ podmienok, ako je napr. obojstranné prepojenie IT systémov za účelom automatizovaného importu platieb, možnosti využívania sms brány, rozsah informácií poskytovaných automaticky (napr. vyhlásenie konkurzu) a pod. 

EXPORT ZO SYSTÉMU easySVB

Špecializovaným programom na správu bytových domov pre spoločenstvá je easySVB.

Na základe spolupráce s tvorcami programu sme odstránili administratívnu záťaž a jednoduchým exportom „cez jeden klik“ zo systému je možné odoslať všetky nedoplatky v bytových domoch podľa zadaných parametrov. Exportovaný súbor bude doručený automaticky do spoločnosti Finlegal services s.r.o. v správnom formáte a predseda spoločenstva alebo mandatár už nemusí riešiť žiadne ďalšie povinnosti.

EXPORT ZO SYSTÉMU easySVB

Pre spoločenstvá predstavuje náš návrh outsourcingu v oblasti vymáhania nedoplatkov vysoký počet výhod:

• vymáhanie špecialistami má za následok niekoľko násobné zvýšenie vymožiteľnosti pohľadávok
• zánik podávania návrhov na súdne vymáhanie nedoplatkov vzniknutých podľa bytového zákona
• ušetrenie finančných nákladov na súdnych poplatkoch a poplatkoch za právne služby v agende vymáhania peňažných pohľadávok
• automatické zahájenie procesu vymáhania pri presiahnutí dohodnutej výšky dlžnej čiastky bez nutnej informovanosti zo strany správcu
• odbremenenie správcu bytového domu od výkonu nepopulárnych činností a získanie priestoru na výkon činnosti podporujúcich tvorbu jeho dobrého mena a dobrej povesti
• výkon komplexných inkasných služieb, nielen zastrešenie služieb predstavujúcich čiastočné riešenia,
• minimalizovanie až úplné odstránenie administratívnej záťaže správcu
• dozabezpečovanie pohľadávok
• výkon finančného a právneho auditu pohľadávky a dlžníka
• pravidelné podávanie správ o stave vymáhania
• jednoduchý export stavu a prehľadu nedoplatkov
• zastupovanie v dedičských konaniach a prihlasovanie pohľadávok
• automatická lustrácia dlžníkov v registri konkurzov, osobných bankrotov a reštrukturalizácií
• podávanie prihlášok do konkurzov, osobných bankrotov a reštrukturalizácií
• lustrácia dlžníkov v Centrálnom registri exekúcií
• lustrácia dlžníkov v Registri obyvateľov Slovenskej republiky
• speňažovanie nedoplatkov pri výkone dražby na základe návrhu banky
• poskytovanie informácií o aktuálnej judikatúre v oblasti správy bytových domov

www.finlegal.sk

finlegal@finlegal.sk