Ustanovenia zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam („katastrálny zákon“) sú v súčasnosti predmetom nových diskusií. Dôvodom je legislatívna iniciatíva zo strany ústredného orgánu štátnej správy – Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, premietnutá do pomerne široko koncipovaného znenia novely katastrálneho zákona.
Dôvodová správa k pripravovanej novele formuluje viaceré dôvody prijatia požadovanej reformy, pričom jedným z nich je vytvorenie legislatívnych podmienok na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností so zohľadnením potrieb aplikačnej praxe s výrazným dopadom pre výkon práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Uvedená požiadavka sa odráža predovšetkým v zmene ustanovenia § 35 ods. 2. katastrálneho zákona.
Aktuálne znenie predmetného ustanovenia, ktoré je zo strany viacerých okresných úradov – katastrálnych odborov, vykladané striktne gramaticky, formuluje požiadavku pripojenia verejnej listiny alebo inej listiny, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ku každému návrhu na vykonanie záznamu, t. j. aj v prípade, ak ide o návrh spoločenstva, resp. vlastníkov zastúpených správcom na zapísanie zákonného záložného práva v zmysle ustanovenia § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov („bytový zákon“).
V rámci uvedeného možno konštatovať, že postup okresného úradu – katastrálneho odboru, v rámci ktorého pri zápise zákonného záložného práva vyžaduje doloženie listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky spoločenstva, resp. vlastníkov, je treba považovať za nesprávny, nakoľko je vznik a trvanie takejto pohľadávky relevantne preukázané samotnou existenciou vlastníckeho práva k bytu alebo nebytového priestoru.
Zaujímavosťou však je, že rozdiel medzi chápaním ,,pohľadávky“ a ,,dlhu ako takého“ zo strany okresných úradov, katastrálnych odborov, je v prípade zápisu zmluvných záložných práv aplikovaný bezproblémovo. Napríklad pri zápise zmluvného záložného práva na návrh banky sa nikdy nevyžaduje preukázanie reálneho omeškania dlžníka s plnením veriteľovi. Okresný úrad, katastrálny odbor spája vznik záložného práva banky (na rozdiel od vzniku zákonného záložného práva v prospech spoločenstva, resp. vlastníkov) jedine s momentom povolenia vkladu do katastra nehnuteľností, pričom otázkou, v ktorom období prestal byť hypotekárny úver zo strany dlžníka reálne uhrádzaný ( t. j. vznikol dlh ,,ako taký“) sa kataster nezaoberá.
Preukazovaniu vzniku pohľadávky spoločenstva/vlastníkov zabezpečenej zákonným záložným právom, však v prípade prijatia predmetnej novely katastrálneho zákona definitívne odzvoní. Zatiaľ čo doterajšia právna úprava vyžaduje dokladovanie práva k nehnuteľnosti, ktoré sa má záznamom zapísať, verejnou alebo inou listinou (čo v prípade žiadosti spoločenstva/ostatných vlastníkov často krát znamená dokladovanie existencie pohľadávky okresnému úradu – katastrálnemu odboru, chápanej ako debet, resp. dlh), navrhovaná zmena výslovne ustanovuje: ,,Ak ide o zápis záložného práva, ktoré vzniká zo zákona, listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky nie je potrebné prikladať.“
Aj keď všeobecne záväzné právne predpisy s vykonaním záznamu o zákonnom záložnom práve, ktorý má len deklaratórny charakter, žiadne právne účinky nespájajú, v praxi jeho zápis na príslušnom liste vlastníctva predsa len nachádza svoje opodstatnenie. Najčastejšie sa vyskytujúcou situáciou, kedy absencia záznamu o zákonnom záložnom práve spôsobuje problémy, je rozdeľovanie výťažku z notárskej úschovy v prípade dražby bytu alebo nebytového priestoru, kedy notár berie do úvahy iba ťarchy uvedené v časti ,,C“ listu vlastníctva, pričom zabúda na existenciu zákonného záložného práva, ktoré bez ohľadu na jeho zápis vo forme záznamu vzniká už v momente nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu/nebytovému priestoru prvým vlastníkom a automaticky zabezpečí všetky pohľadávky vzniknuté z právnych úkonov týkajúcich sa toho ktorého bytu, resp. nebytového priestoru. Aj uvedená situácia zvykne byť dôvodom, ktorý spoločenstvo, resp. vlastníkov k zápisu zákonného záložného práva na príslušný list vlastníctva motivuje, pričom v prípade prijatia avizovanej novely bude na okresných úradoch, katastrálnych odboroch, ktoré preferujú striktne gramatický výklad jednotlivých zákonných ustanovení, uvedený proces pre spoločenstvo, resp. vlastníkov, podstatne zjednodušený.
