Pre vlastníka alebo užívateľa bytu je úplne v poriadku užívať balkón, ktorý k danému bytu prislúcha. Nikoho nenapadne riešiť otázku, či by si napr. na tento balkón mohol ísť „zapáliť“ alebo vyvesiť bielizeň niekto iný. V mnohých zmluvách o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sa však objavuje klauzula, ktorou sa prevádza spolu s bytom alebo nebytovým priestorom aj vlastníctvo k balkónu alebo lodžii. Pozrime sa však na túto problematiku hlbšie a nájdeme chyby v tomto pohľade.

Je balkón skutočne spoločnou časťou bytového domu? Odpoveď nenájdeme úplne presne danú medzi legálnymi definíciami pojmov, napr. § 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“), ale pomôcť si môžeme výkladom iných ustanovení, napr. § 2 ods. 4 BytZ, v zmysle ktorého „spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie“, v súčinnosti s § 2 ods. 7 BytZ, v zmysle ktorého „podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu“.

Aj keď sa v odcitovaných ustanovení vyslovene nenachádza pojem „balkón“, ale len nepriamo vymedzuje prostredníctvom podlahovej plochy, bezpodmienečne sa jedná o spoločnú časť, nakoľko sa plocha balkóna nezarátava do plochy bytu. Všetko mohlo byť oveľa prehľadnejšie pri prijatí novely č. 283/2018 Z. z., avšak opäť sa nie všetko podarilo a tak sa pri podávaní odpovede na otázku o spoločnom vlastníctve balkónov a lodžií musíme škrabať cez celú hlavu.

Ja som predsa kúpil byt aj s balkónom!

Tvrdenie, že niekto kúpil byt zároveň s balkónom, nie je správne. Nakoľko sa jedná o spoločnú časť bytového domu, nemožno previesť vlastnícke práva na túto časť stavby. Balkón nemožno považovať ani za príslušenstvo bytu v zmysle ustanovenia § 121 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého: „príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali“. To však neznamená, že má každý vlastník alebo osoba užívajúca byt alebo nebytový priestor v dome má právo prísť na balkón prislúchajúci k vášmu bytu a užívať ho na svoje účely.

Právo využívať balkón výlučne vlastníkom prislúchajúceho bytu vyplýva z ustanovenia § 19 ods. 4 písm. a) BytZ: „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome“. Preto sa nemusí nikto obávať, že si na váš balkón bude nárokovať užívateľské práva niekto iný. Táto skutočnosť musí byť uvedená aj v nadobúdacej zmluve, v ktorej by balkón nemal byť uvedený ako súčasť bytu, ale ako spoločná časť. Táto skutočnosť je však čoraz častejšie opomenutá pri predaji bytu alebo nebytového priestoru za účelom napr. umelého navýšenia podlahovej plochy bytu alebo aj z psychologického hľadiska.

Jasné určenie spoločných častí, spoločných zariadení a pod. v zmluve o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome vyplýva z ustanovenia § 5 ods. 1 písm. c) BytZ, v zmysle ktorého „zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov“.

Za užívanie balkóna sa však platí

Nie každý vlastník si je vedomý, že do fondu prevádzky, údržby a opráv prispieva aj za balkón práve z titulu jeho užívania podľa ustanovenia § 10 ods. 1 BytZ, v zmysle ktorého „…vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 BytZ balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov“. Z citovaných ustanovení vyplýva, že náklady na opravu, rekonštrukciu a modernizáciu balkóna sa majú uhrádzať z fondu prevádzky, údržby a opráv. Ide totiž o súčasť stavby a o spoločnú časť domu. Neplatí to však v prípade, ak si vlastník alebo užívateľ dotknutého bytu upraví svojvoľne určitú časť balkóna, napr. kachličkami, špeciálnym sklom alebo nejakou modernou vychytávkou. V takýchto prípadoch si ich obstaranie alebo opravu hradí osoba z vlastných zdrojov.

Môžem svojvoľne využiť balkón v mojom užívaní napr. na reklamu?

Často sa na nás obracajú správcovia alebo predsedovia spoločenstiev s otázkou, čo robiť v prípade, ak si vlastník prispôsobí balkón, ale niekedy aj terasu tak, aby ich využil na reklamné účely. V prvom rade je potrebné skúmať otázku, či ide o reklamu pre súkromné účely vlastníka, alebo ide o pokus balkón, terasu či lodžiu prenajať tretej osobe.. Žiadny vlastník nemôže v tomto smere konať svojvoľne.

Ak by sa ale predsa len niekto z vlastníkov alebo užívate rozhodol využiť „svoj“ balkón na reklamné účely, je potrebné o tom rozhodnúť v zmysle § 14b ods. 1 písm. m) BytZ, podľa ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak“. Zmluvou si teda môžu vlastníci upraviť pravidlá odlišne, no odporúčame to zvážiť najmä pri stavebných úpravách. Uvedené pravidlo priamo nadväzuje na povinnosť vlastníka uvedenú v § 11 ods. 4 BytZ, v zmysle ktorého „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.

V prípade záujmu vlastníkov o prenájom určitej plochy tretej osobe (nevlastníkovi) je potrebné o takomto návrhu hlasovať v zmysle ustanovenia § 14b ods. 1 písm. p) BytZ: „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva“. Následný režim príjmu z prenájmu plochy tretej osobe (nevlastníka) podlieha § 43 ods. 3 písm. g) bod 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov: „daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o príjmy za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku vrátane prijatých sankčných úrokov a pokút súvisiacich s týmto prenájmom“.