Na jar sme sa dostali do komplikovanej situácie v súvislosti so šíriacim sa ochorením COVID-19, ktoré má svoj dopad na bežný chod života každého jedného z nás. Opatrenia prijaté Úradom verejného zdravotníctva SR na zabránenie šíreniu tejto nebezpečnej nákazlivej choroby sa rovnako dotkli okrem iných sfér aj sféry výkonu správy.

Organizácia schôdzí či zhromaždení vlastníkov prešla od vypuknutia pandémie mnohými zmenami. Postupne sa však opatrenia týkajúce sa organizácie schôdzí vlastníkov ustálili a za posledné mesiace ostávajú stabilné a nezmenené. Do združenia nám chodí množstvo otázok ako v tejto situácií organizovať schôdze, pretože školské zariadenia aktuálne vo väčšine prípadov neposkytujú svoje priestory na prenájom, a práve tieto priestory boli pre správcov pri organizácií schôdzí kľúčové.

Aké priestory na schôdzovanie zvoliť?

Alternatívou môžu byť aj priestory miestnych Domov kultúry či Miestnych úradov alebo iné spoločenské miestnosti vhodné na organizáciu schôdzí, napríklad spoločenské priestory miestnych fár.

Uvedomujeme si, že situácia je komplikovaná a priestory nie je jednoduché nájsť či vlastníkov primäť k tomu, aby merali častokrát dlhšiu cestu na schôdzu ako boli doposiaľ zvyknutí, avšak v súčasnej situácií nemáme inú možnosť, iba sa prispôsobiť.

Pokiaľ nemáte dostatočne veľké priestory na organizovanie schôdze a neviete si ich ani prenajať, tak za predpokladu že schôdzu musíte realizovať, je potrebné ju zorganizovať pred bytovým domom. Ak to má dopad na účasť vlastníkov, tak neostáva nič iné, ako akceptovať to ako objektívny fakt a v prípade potreby rozhodovania o určitej veci, je zrejme s najväčším predpokladom prijať ako neúspešnú.

Za akých podmienok je možné zorganizovať schôdzu alebo zhromaždenie vlastníkov?

Je dôležité podotknúť že v Opatrení Úradu verejného zdravotníctva SR pri ohrození verejného zdravia č. OLP/7694/2020 z 30. septembra 2020 je jasne uvedené, že zákazy a príkazy vydané v súvislosti s organizáciou hromadných podujatí sa NEVZŤAHUJÚ na zasadnutia, schôdze štátnych orgánov, orgánov územnej samosprávy a zasadnutia (schôdze), ktoré sa uskutočňujú na základe zákona, kam spadajú aj schôdze a zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Schôdze vlastníkov je možné uskutočniť za dodržania všetkých nižšie uvedených hygienických opatrení:

  • zabezpečiť pri vstupe do bytového domu oznam o povinnosti, že v prípade vzniku akútneho respiračného ochorenia (napr. horúčka, kašeľ, nádcha, sťažené dýchanie) je osoba povinná zostať v domácej izolácii,
  • zaistiť pri vstupe do bytového domu dávkovače na alkoholovú dezinfekciu rúk a dezinfikovať si ruky, resp. zabezpečiť iný adekvátny spôsob dezinfekcie rúk,
  • zabezpečiť nosenie ochranných rúšok osobami pohybujúcimi sa v objekte orgánov verejnej moci,
  • hygienické zariadenia musia byť vybavené tekutým mydlom a papierovými utierkami,
  • zverejniť na viditeľnom mieste oznam s informáciou:
    • ak sa u osoby prejavia príznaky akútneho respiračného ochorenia, je potrebné telefonicky kontaktovať svojho ošetrujúceho lekára a opustiť pracovisko,
    • pravidelne si umývať ruky mydlom a teplou vodou, následne ruky utierať do jednorazových papierových obrúskov,
    • zákaz podávania rúk;
  • zabezpečiť dostatočné vetranie priestorov,
  • zabezpečiť pravidelnú dezinfekciu všetkých kontaktných priestorov, najmä dotykových plôch (napr.: kľučky, zábradlia, výťahy) a všetkých kontaktných predmetov (napr.: pracovný stôl, klávesnica, telefóny, prenosné médiá, myš) dezinfekčným prostriedkom s virucídnym účinkom.

Kto je za dodržiavanie opatrení zodpovedný?

Vzhľadom na znenie tohto oparenia je potrebné určiť osobu, ktorá bude za dodržiavanie povinností zodpovedná, samozrejme pod podmienkou dobrovoľného súhlasu dotknutej osoby. Ak takúto osobu nie je možné určiť dohodou, odporúčame v zmysle § 9 ods. 4 BytZ, podľa ktorého Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.“ Pod toto ustanovenie je možné subsumovať aj povinnosť dezinfekcie spoločných častí a zariadení prostredníctvom tretej osoby, napr. spoločnosti špecializovanej na tento druh služieb. Ochorenie COVID-19 je totiž charakterizované ako nebezpečná nákazlivá ľudská choroba, ktorej šírenie je trestné v zmysle § 163 a nasl. Trestného zákona.

Nerešpektovanie opatrenia je navyše správnym deliktom podľa § 57 ods. 33 písm. a) zákona č. 355/2007 Z. z., za ktorý príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva uloží pokutu podľa § 57 ods. 41 písm. a) zákona č. 355/2007 Z. z. vo výške do 20.000 eur.

Musí sa schôdza uskutočniť aspoň raz do roka, aby nedošlo k porušovaniu práv vlastníkov?

Aktuálne platí, že nie je realizácia schôdzí zakázaná, takže v prípade jej neorganizovania dochádza k porušeniu § 14a ods. 1 BytZ, v zmysle ktorého Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.“

Keďže sa schôdze nerealizovali na jar a v lete je ich organizácia značne sťažená, aktuálne je správca alebo spoločenstvo vlastníkov povinné postupovať v zmysle uvedeného ustanovenia. V skorej dobe očakávame vyjadrenie Slovenskej obchodnej inšpekcie k možnému porušovaniu uvedeného ustanovenia BytZ aj v spotrebiteľskej rovine.

Predloženie plánu opráv

Je tu ešte jedna dôležitá povinnosť, ktorú je možné analogicky prirovnať k povinnosti predložiť ročné vyúčtovanie. Je ňou povinnosť, ktorá sa paradoxne týka len správcu bytových domov a nie spoločenstva vlastníkov. V zmysle § 8a ods. 4 BytZ ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods. 1 písm. g) BytZ.“

Vzhľadom na podobnosť situácie budeme dôrazne apelovať na vydanie oficiálneho stanoviska zo strany Slovenskej obchodnej inšpekcie k možnostiam predkladania plánu opráv na nasledujúci kalendárny rok vlastníkom bytov a neb. priestorov v bytovom dome.

Alternatívou môžu byť aj písomné hlasovania

Bežnú schôdzu vlastníkov možno nahradiť aj písomným hlasovaním. Opäť však treba dodržať hygienické opatrenia, aby bola možnosť prenosu nákazy eliminovaná čo najviac. Pri písomnom hlasovaní odporúčame, aby overovatelia mali nasadené rúška, gumené rukavice a používali vlastné pero. Je potrebné sa vyvarovať dlhým konverzáciám a čas strávený v prítomnosti hlasujúceho vlastníka obmedziť na čo najkratšiu dobu. Vlastníci, ktorí sa písomného hlasovania zúčastnia by mali tieto opatrenia dodržiavať rovnako striktne.

Na písomné hlasovanie potrebujete univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní

Pandémia nás zasiahla možno trošku nepripravených, takže sa musíme prispôsobovať novým a častokrát nečakaným situáciám. Pre mnohé z bytových domov môže byť písomné hlasovanie novinkou, ktorú doposiaľ nevyužívali. Preto je možné, že tieto bytové domy nemajú schválených univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní, ktorí sú pre písomné hlasovanie kľúčoví a bez ktorých nie je možné písomné hlasovanie uskutočniť. Ako teda postupovať v takomto prípade? Univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní je možné zvoliť výhradne na schôdzi vlastníkov, a preto aj v tejto situácií je potrebné zvolať schôdzu, na ktorej budú môcť byť zvolení. Výhodou je, že pri ich voľbe nie je potrebné žiadne percentuálne kvórum, a preto stačí súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov. Odporúčame zvoliť aspoň 4 – 5 overovateľov, aby sa mohli striedať, prípadne ak niektorý z nich nebude k dispozícií vedia sa vzájomne nahradiť. Univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní môžete efektívne využiť aj po pandémií, vzhľadom na to, že spôsob písomného hlasovania je jednoduchší na získanie potrebného kvóra ako prostredníctvom zhromaždenia alebo schôdze.

Okrem uvedeného postupu je následne jedinou možnou alternatívou overenie podpisu hlasujúceho vlastníka na notárskom úrade alebo na matrike. Iba táto situácia nahrádza povinnosť overiť podpis overovateľmi. Hlasovanie elektronickou formou zatiaľ nie je prípustné.

Čo robiť ak v bytovom dome ochorie osoba, ktorá sa v ňom zdržuje?

Pri výskyte pozitívne testovanej osoby v bytovom dome príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva konkrétne usmerní pozitívne testovanú osobu o všetkých náležitostiach a tiež kontaktuje osoby, ktoré prišli do kontaktu s touto osobou.

Odbor hygieny životného prostredia ÚVZ SR ďalej odporúča, že v prípade výskytu prípadu ochorenia COVID-19 v bytovom dome sa odporúča vykonávať v spoločných priestoroch obvyklé upratovanie s využitím vody a domácich čistiacich prostriedkov. Plochy a povrchy, ktorých sa osoby častejšie dotýkajú, napr. kľučky, madlá, dotykové plochy zábradlia schodiska, tlačidlá, výťahy a pod. sa po vyčistení neutrálnym čistiacim prostriedkom odporúča dezinfikovať s využitím bežne dostupných dezinfekčných prostriedkov na báze 0,1% až 0,5% roztoku chlórnanu sodného.

V prípade, ak by čistený povrch mohol byť takýmto prostriedkami poškodený, odporúča sa využitie 70% etanolu. Zabezpečenie čistenia spoločných priestorov bytového domu by malo zabezpečiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, resp. správca bytového domu. Pri súčasnej epidemiologickej situácii je mimoriadne dôležité dbať na dodržiavanie dôkladnej hygieny rúk – časté umývanie mydlom a teplou vodou po dobu aspoň 20 sekúnd, prípadne použitím dezinfekčných prípravkov na ruky na báze min. 60% alkoholu, ak nie je voda a mydlo k dispozícii. Rovnako je dôležité nedotýkať sa tváre neumytými rukami.

Umožniť vstup osoby do bytu

§ 11 ods. 3 BytZ

„Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.“