Ktoré odborné prehliadky a skúšky na bytovom dome sa musia vykonávať? Ktoré sú najdôležitejšie a ako často sa majú opakovať? Aj toto sú otázky, ktoré trápia nejedného správcu, či predsedu spoločenstva. Poďme si spolu prejsť všetky dôležité odborné prehliadky a odborné skúšky, revízie a kontroly, aby sme zabezpečili zdravé a hlavne bezpečné prostredie v bytovom dome.

Pri určených technických zariadeniach sa vykonávajú povinné, zákonom stanovené revízie, prehliadky a skúšky, ktoré musí vždy vykonávať odborne spôsobilá fyzická osoba (revízny technik). Ak správca alebo SVB nezabezpečia včasné vykonanie revízie, vždy hrozí sankcia zo strany inšpekcie. Poznáme aj nepovinné prehliadky za ktoré nehrozia žiadne postihy, no ich nevykonaním riskujete bezpečnosť a zdravie vlastníkov bytov.

Odborná prehliadka a odborná skúška

Odbornou prehliadkou a odbornou skúškou sa kontroluje stav bezpečnosti vyhradeného technického zariadenia počas jeho prevádzky. Odborná prehliadka a odborná skúška sa vykonáva vždy v stanovených lehotách a podľa bezpečnostných požiadaviek.

Úradná skúška a opakovaná úradná skúška

Vždy sa vykonáva na základe písomnej žiadosti prevádzkovateľa v dohodnutom termíne.

Úradná skúška sa vykonáva pred uvedením technického zariadenia do prevádzky na vyhradenom technickom zariadení. Opakovaná úradná skúška overuje, či je vyhradené technické zariadenie spôsobilé na bezpečnú prevádzku a či zodpovedá dokumentácii, ku ktorej bolo vydané odborné stanovisko k dokumentácii.

Odborná spôsobilosť osoby

V prvom rade je veľmi dôležité pred vykonaním revízie vyžiadať od technika osvedčenie, že je to osoba spôsobilá na činnosti na technických zariadeniach v zmysle zákona č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a o zmene a doplnení niektorých zákonov. To platí aj pri výmene podružných meradiel. Montážnik by sa mal preukázať, že má oprávnenie na inštalovanie zabezpečovacej značky na určené meradlo, ktorá je určená proti neoprávnenej demontáži meradla v zmysle zákona č. 157/2018 Z. z. o metrológii.

Spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca bytových domov majú povinnosť zabezpečiť vykonanie odborných prehliadok a odborných skúšok v zmysle § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci, kde musí zamestnávateľ kontrolovať: ,,stav bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci vrátane stavu bezpečnosti technických zariadení; na ten účel v intervaloch určených osobitnými predpismi zabezpečovať kontrolu tohto stavu, meranie a hodnotenie faktorov pracovného prostredia, úradné skúšky, odborné prehliadky a odborné skúšky vyhradených technických zariadení“. Zamestnávateľom sa v tomto smere rozumie aj správca alebo spoločenstvo vlastníkov, nakoľko v zmysle § 13 ods. 7 zákona č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci je uvedené: ,, … úlohy zamestnávateľa plní spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo správca spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, nebytových priestorov a príslušenstva, ktorú sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.“

Periodická odborná prehliadka a odborná skúška elektrického zariadenia

Revízia elektroinštalácie sa vykonáva každých 5 rokov v zmysle prílohy č. 8 k vyhláške Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny Slovenskej republiky č. 508/2009 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci s technickými zariadeniami tlakovými, zdvíhacími, elektrickými a plynovými a ktorou sa ustanovujú technické zariadenia, ktoré sa považujú za vyhradené technické zariadenia (ďalej iba ako „Vyhláška“)  a predmetom odbornej prehliadky a odbornej skúšky (ďalej iba ako „OPaOS“) sú merania a skúšky elektroinštalácie v spoločných častiach a zariadeniach bytového domu, aby sa predchádzalo úrazom elektrickým prúdom a vzniknutiu požiarov. Vždy treba revíznemu technikovi pred zahájením OPaOS predložiť predchádzajúcu revíznu správu, alebo v prípade novšieho objektu východiskovú revíznu správu. Po ukončení OPaOS, revízny technik vystaví doklad o vykonaní OPaOS – revíznu správu, v ktorej je zhodnotený stav, či je zariadenie schopné bezpečnej prevádzky. V správe musia byť uvedené všetky nedostatky (drobné aj život ohrozujúce), ktoré je nutné odstrániť do určitého dátumu. V prípade nepodpísania revíznej správy prevádzkovateľom (teda správcom alebo predsedom), je revízna správa neplatná! Preto upozorňujeme, aby sa na takúto “drobnosť“ dávalo pozor. Všetky revízne správy ako aj doklady o odstránení nedostatkov je potrebné uchovávať z dôvodu pozície ako prevádzkovateľa.

V neposlednom rade odporúčame kontroly elektrických zariadení a rozvodov aj v bytoch jednotlivých vlastníkov, nakoľko v mnohých bytoch a nebytových priestoroch bytových domov sú už rozvody dávno po svojej životnosti. Nehovoriac o zásahoch a zapájaní el. zariadení rôznymi “domácimi majstrami“, ktorí nie sú osoby spôsobilé na zasahovanie do elektrických rozvodov. V tomto smere je žiaľ legislatíva nedostatočná.

Periodické revízie a kontroly bleskozvodných zariadení

Bleskozvody slúžia ako ochrana pred úderom blesku, ktoré zvádzajú atmosférické výboje do zeme, aby sa eliminovali škody na bytovom dome. Na bytových domoch rozlišujeme dva typy bleskozvodov a to aktívne a pasívne. OPaOS pri aktívnych bleskozvodov sa vykonáva formou vizuálnej kontroly každé 2 roky a revízia každé 3 roky, prípadne po zásahu bleskom. Revízia pasívnych bleskozvodov, ktoré sú na bytových domov najčastejšie, sa revízia vykonáva každé 4 roky alebo po zásahu bleskom. Jedná sa o zariadenie, ktoré chráni majetok a zdravie vlastníkov a preto je nesmierne dôležité, aby bola revízia včas vyhotovená a všetky nedostatky odstránené. Včas nevykonaná revízia ohrozuje bezpečnosť vlastníkov a v neposlednom rade hrozí prevádzkovateľovi (správca alebo spoločenstvo vlastníkov), aj správny delikt. Výsledok kontroly a merania bleskozvodného zariadenia obdrží prevádzkovateľ vo forme revíznej správy, ktorú musí podpísať, inak je revízna správa opäť neplatná (tak ako pri elektroinštalácií). Náležitosti revíznej správy, predmet a výkon revízie, sa robia vždy podľa aktuálnej Slovenskej technickej normy, na základe ktorej sa riadia revízny technici.  

Plynové zariadenia

Každý rok sa musí uskutočniť kontrola hlavného prívodu plynu až po stúpací rozvod, každé 3 roky sa musí uskutočniť odborná prehliadka plynových rozvodov, pri ktorej sa kontroluje a meria prípadný únik plynu. Každých 6 rokov sa musí uskutočniť odborná skúška plynových rozvodov. Termíny OPaOS plynových zariadení sú stanovené v prílohe č. 10k Vyhláške. V zmysle ustanovenia § 72 ods. 9 písm. c) zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike v planom znení: „Vlastník alebo osoba oprávnená užívať alebo spravovať plynové zariadenie, ktorého prostredníctvom sú pripojení koncoví odberatelia plynu do distribučnej siete prevádzkovateľa distribučnej siete, a vlastník alebo správca dotknutej nehnuteľnosti, do ktorej je dodávaný plyn, je povinný udržiavať toto plynové zariadenie slúžiace na dodávku plynu v zodpovednom technickom stave.“ To isté platí aj pre jednotlivých vlastníkov bytov, ktorým to vyplýva z ustanovenia § 71 ods. 2 písm. d) zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike v planom znení: „Odberateľ plynu v domácnosti je povinný udržiavať odberné plynové zariadenie v zodpovedajúcom technickom stave.“ Odporúčame, aby sa počas 3 ročnej skúšky plynových rozvodov kontrolovali aj jednotlivé spotrebiče v bytoch vlastníkov. Vlastníci si musia uvedomiť, že za porušenie tejto povinnosti im hrozí v zmysle ustanovenia § 91 ods. 1 písm. d) zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike v planom znení pokuta od 100 eur do 30 000 eur. Takouto kontrolou sa vie predísť prípadným škodám na majetku a zdraví.

Plynová kotolňa

Kotolne, ktoré majú kotly na plynné palivo s výkonom vyšším ako 100 kW, musí obsluhovať osoba s preukazom od inšpekcie práce. Koľko takých osôb aj reálne má uvedený preukaz a informácie? Takáto kotolňa musí mať prevádzkový poriadok v ktorom sa určí, koľko kotlov môže obsluhovať jeden kurič, spôsob obsluhy a povinnosti jednotlivých pracovníkov pri obsluhe kotlov (v prípade ak ich je viac). V menších objektoch (4 byty a rodinné domy), kde sú kotly s výkonom do 50 kW, musí mať poverená osoba doklad o overení odborných vedomostí vydaný revíznym technikom pre plynové zariadenia alebo Technickou inšpekciu, a. s. V takomto prípade môže ísť aj o predsedu spoločenstva, alebo aj vlastníka bytu. Odborné prehliadky vykonáva revízny technik, nie kurič. Odborná prehliadka kotolne sa musí uskutočniť každý rok v zmysle § 16 vyhlášky č. 25/1984 Zb. o bezpečnosti práce na zaistenie bezpečnosti práce v nízkotlakových kotolniach, pričom sa kontroluje kotol, tlaková nádoba (expanzná nádoba) a regulátor tlaku a plynu. Taktiež sa v objekte musí uskutočniť aj kontrola komína a dymovodu.

Komín a dymovod

Povinnosť pravidelného čistenia a kontroly komínov vyplýva správcom a spoločenstvám vlastníkov bytov zo zákona č. 314/2004 Z. z. o ochrane pred požiarmi, pričom za nesplnenie tejto povinnosti im hrozí pokuta až do výšky 8 298 EUR. Ak je komín napojený na spotrebič s tepelným výkonom do 50 kW, kontrola sa vykonáva raz za 6 mesiacov (ak sa jedná o komín bez vložky). V prípade, že sa jedná o komín s vložkou, kontrola sa uskutočňuje raz za 12 mesiacov. Komín, ktorý je napojený na spotrebič s výkonom nad 50 kW je potrebné skontrolovať vždy raz za 6 mesiacov. Všetky lehoty čistenia komínov sú uvedené v § 20 vyhlášky č. 401/2007 Z. z. o technických podmienkach a požiadavkách na protipožiarnu bezpečnosť pri inštalácii a prevádzkovaní palivového spotrebiča, elektrotepelného spotrebiča a zariadenia ústredného vykurovania a pri výstavbe a používaní komína a dymovodu a o lehotách ich čistenia a vykonávania kontrol.

Požiarna ochrana

Pod pojmom požiarna ochrana sa na bytovom dome rozumie najmä zaistenie podmienok na ochranu majetku a zdravia všetkých osôb a zvierat pred vznikom požiaru. Hlavným zákonom, ktorý upravuje požiarnu ochranu je zákon č. 314/2004 Z. z. o ochrane pred požiarmi. Správca alebo predseda spoločenstva sú povinní zabezpečiť OPaOS na zariadeniach, ktorými bytový dom disponuje:

CELÝ ČLÁNOK SI MÔŽETE PREČÍTAŤ TU