Každý bytový dom by si mal určiť vzájomné práva a povinnosti vlastným domovým poriadkom. Existuje mnoho vzorových domových poriadkov voľne dostupných na internete, avšak cieľom nášho Združenia je určiť pravidlá tak, aby boli aplikovateľné v každom bytovom dome a takým spôsobom, aby boli sankcie právne vymožiteľné.

Pri výkone správy sa objavujú netradičné problémy, ktoré vo svojej podstate neboli v domovom poriadku obsiahnuté a mohli sa zdať neriešiteľné či z legislatívnej stránky neuchopiteľné. Preto sme sa rozhodli vytvoriť vzorový domový poriadok, na ktorého tvorbe sa môžete podieľať aj vy.

Naša kolegyňa a právnička Mgr. Silvia Valichnáčová, ktorú môžete poznať z mnohých seminárov, na ktorých pre vás prednáša, bola 25. apríla 2019 televíziou Markíza pozvaná do Telerána. V diskusii s moderátormi sa venovali téme domového poriadku ako súhrnu práv a povinností jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. My sme sa preto rozhodli so Silviou urobiť krátky rozhovor, aby tým z vás, ktorí Teleráno nestihli sledovať, neunikli žiadne podstatné informácie, ktoré tam odzneli.

Silvia povedz nám čo by podľa teba v domovom poriadku nemalo chýbať?

Súčasťou domového poriadku by mali byť konkrétne pravidlá vlastníkov, ktorými sa riadi ich vzájomné spolužitie v bytovom dome, nakoľko slovenská legislatíva upravuje zásady susedského spolunažívanie iba rámcovo, napr. v ust. § 127 Občianskeho zákonníka alebo v ust. § 11 ods. 1 Bytového zákona.

Čo vnímaš ako najväčší problém súčasných domových poriadkov?

Podľa môjho názoru je najväčším problémom súčasných domových poriadkov nevymožiteľnosť práv ohrozených alebo poškodených vlastníkov, a to buď z dôvodu, že domový poriadok neprešiel riadnym hlasovaním, dôsledkom čoho je jeho charakter nezáväzný, resp. usmerňujúci alebo hlasovaním vlastníkov síce prešiel, avšak jednotlivé ustanovenia sú imperfektné, nakoľko pre porušenie povinností neformulujú konkrétne sankcie.

Dá sa domový poriadok pri jeho neplnení právne vymôcť?

Určite áno. Nevyhnutnosťou je však odhlasovanie znenia domového poriadku na schôdzi alebo formou písomného hlasovania a tiež formulácia konkrétnej sankcie pre prípad nesplnenia povinnosti, napríklad pokuta vo výške 20 EUR za fajčenie na spoločnej chodbe. Sekundárnym problémom však môže byť dokazovanie porušenia povinnosti zo strany osoby, ktorá sa vymožiteľnosti práva domáha.

Na koho sa obrátiť, ak niekto z obyvateľov dlhodobo odmieta dodržiavať domový poriadok?

V prvom rade by som situáciu odporúčala konzultovať so samotným problematickým vlastníkom. Snahou o empatický prístup spočívajúci vo vypočutí si názoru druhej strany a pokusu o jej pochopenie sa väčšina bežných konfliktov vyrieši obojstranným kompromisom. Do úvahy však prichádza tiež požiadavka o napomenutie problematického vlastníka zo strany zástupcu vlastníkov, prípadne pomoc mediátora.

Na koho sa dá obrátiť v prípade, že potrebuje bytová samospráva poradiť s koncipovaním nového domového poriadku alebo aktualizáciou starého domového poriadku?

Pri koncipovaní konkrétnej úpravy práv a povinností je treba zohľadniť predovšetkým podnety zo strany vlastníkov, s prihliadnutím na faktickú situáciu a najfrekventovanejšie problémy v tom ktorom bytovom dome. Čo sa týka jednotlivých formulácií, navrhovaných sankcií a najúčinnejšieho preventívneho charakteru, ochotne Vám pomôžeme aj v tíme Združenia pre lepšiu správu bytových domov. Aktuálne totiž pracujeme na tzv. univerzálnom a najmä komplexnom vzore domového poriadku.

Aké najčastejšie otázky sa ťa pýtali ľudia na linke v Teleráne?

Najčastejším problémom televíznych divákov boli jednoznačne susedia – fajčiari. Vyskytli sa tiež otázky o nadmernom hluku mimo času nočného pokoja, nevycvičené domáce zvieratá voľne sa potulujúce po bytovom dome či problémy s krátkodobými nájomníkmi bývajúcimi cez portály ,,booking“ alebo „airbnb“.

Čo by si odporučila správcom a predsedom SVB pri koncipovaní ich vlastného domového poriadku?

Správcom, ako aj predsedom spoločenstiev vlastníkov odporúčam najmä dôkladné zhodnotenie situácie v spravovanom bytovom dome s prihliadnutím na reálne potreby vlastníkov, ako aj ochranu ich oprávnených záujmov. Domový poriadok je totiž nástrojom na úpravu vzájomných práv a povinnosti práve medzi vlastníkmi navzájom, nakoľko vzťahy medzi vlastníkom a spravujúcim subjektom upravuje priamo Bytový zákon v kombinácii so zmluvou o spoločenstve alebo zmluvou o výkone správy.

Našej kolegyni Mgr. Silvii Valichnáčovej veľmi pekne ďakujeme za rozhovor. Dúfame, že bol pre vás podnetný a inšpiroval vás k zapojeniu sa do tvorby vzorového domového poriadku Združenia pre lepšiu správu bytových domov, pretože táto téma sa určite priamo týka každého z vás.

Máte v bytovom dome vlastníka, ktorý užíva byt alebo nebytový priestor neštandardným spôsobom?

Zažili ste už situácie, kedy ste nevedeli vlastníkom bytov ponúknuť riešenie?

Máte námety, ktoré by sme pri tvorbe domového poriadku nemali opomenúť?

Existuje mnoho situácií, na ktoré domové poriadky jednoducho nemyslia. Preto by sme vás chceli touto cestou vyzvať, aby ste sa stali súčasťou našej iniciatívy a spolupodieľali sa na tvorbe domového poriadku, ktorý bude slúžiť nielen vlastníkom bytov, ale predovšetkým pomôže správcom a spoločenstvám v ľahšej správe bytových domov.

Zapojte sa do tvorby domového poriadku aj vy. Pošlite nám svoj podnet na e-mail: sprava@lepsiasprava.sk a buďte súčasťou tvorby lepšieho a pokojnejšieho bývania!