Blogy a články

Na jar sme sa dostali do komplikovanej situácie v súvislosti so šíriacim sa ochorením COVID-19, ktoré má svoj dopad na bežný chod života každého jedného z nás. Opatrenia prijaté Úradom verejného zdravotníctva SR na zabránenie šíreniu tejto nebezpečnej nákazlivej choroby sa rovnako dotkli okrem iných sfér aj sféry výkonu správy. 

Organizácia zhromaždení vlastníkov prešla od vypuknutia pandémie mnohými zmenami. Postupne sa však opatrenia týkajúce sa organizácie zhromaždení vlastníkov ustálili a počas niekoľkých mesiacov ostali stabilné a nezmenené. Do združenia nám na dennej báze chodí množstvo otázok ako v tejto situácií organizovať zhromaždenia, pretože školské zariadenia aktuálne vo väčšine prípadov neposkytujú svoje priestory na prenájom, a práve tieto priestory boli pre správcov a spoločenstvá pri organizácií schôdzí a zhromaždení kľúčové.

Vzhľadom na aktuálnu situáciu a uznesenia vlády SR, ktorými bol prijatý zákaz vychádzania a na opätovné zmeny týkajúce sa nielen organizácie hromadných podujatí, ale aj výnimiek na základe zákona, nebolo jednoduché prinášať presné a hlavne jasne zrozumiteľné informácie. Určité z nich však platia nemenne a za každých okolností. Vzhľadom k tomu, že je len ťažko predvídateľná situácia na jar 2021, pokúsime sa na ne poukázať v tomto príspevku.  Všetky ostatné informácie týkajúce sa pandémie v súvislosti s výkonom správy nájdete aktualizované na pravidelnej báze na našej web stránke www.lepsiasprava.sk na podstránke KORONAVÍRUS.

K 16. novembru 2020 platí, že

1. Organizovanie schôdzí a zhromaždení JE POVOLENÉ
2. Písomné hlasovanie JE MOŽNÉ realizovať 
3. Prevádzky správcov musia byť pre verejnosť OTVORENÉ v štandardnom režime
4. Realizácia technických zásahov v bytových domoch je POVOLENÁ

Vo vyhláške ÚVZ SR, ktorou sa nariaďujú opatrenia pri ohrození verejného zdravia k obmedzeniam prevádzok a hromadných podujatí, publikovanej vo Vestníku vlády SR, Ročník 30, Čiastka 16 z 13. novembra 2020 je v §4 opäť ustanovená výnimka, že zákazy a príkazy vydané v súvislosti s organizáciou hromadných podujatí sa NEVZŤAHUJÚ na zasadnutia, schôdze a iné podujatia, ktoré sa uskutočňujú na základe zákona, kam spadajú aj schôdze a zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Ide o overenú informáciu odkomunikovanú priamo s Úradom verejného zdravotníctva.

Všetky ďalšie informácie nájdete vo Vyhláške Úradu verejného zdravotníctva Slovenskej republiky publikovanej vo Vestníku vlády Slovenskej republiky a vydanej 13. novembra 2020 s účinnosťou k 16. novembru 2020.

Podľa § 48 ods. 4 písm. d), r) a w) zákona sa pre výkon hromadných podujatí podľa § 4 ods. 2 písm. c), d) a e) ustanovujú nasledovné opatrenia:

1. vstup a pobyt v mieste hromadného podujatia umožniť len s prekrytými hornými dýchacími cestami rúškom, respirátorom bez výdychového ventilu, šálom alebo šatkou,
2. zabezpečiť pri vstupe do priestorov hromadného podujatia oznam o povinnosti, že v prípade vzniku akútneho respiračného je osoba povinná zostať v domácej izolácii,
3. zaistiť pri vstupe do priestorov hromadného podujatia dávkovače na alkoholovú dezinfekciu rúk a dezinfikovať si ruky, alebo zabezpečiť iný adekvátny spôsob dezinfekcie rúk,
4. vstup do priestorov hromadného podujatia umožniť iba s prekrytými hornými dýchacími cestami rúškom, respirátorom bez výdychového ventilu, šálom alebo šatkou,
5. hygienické zariadenia priestorov hromadného podujatia musia byť vybavené tekutým mydlom a papierovými utierkami,
6. zverejniť na viditeľnom mieste oznam s informáciami:
   • ak sa u osoby prejavia príznaky akútneho respiračného ochorenia, je potrebné telefonicky kontaktovať svojho ošetrujúceho lekára a opustiť pracovisko,
   • pravidelne si umývať ruky mydlom a teplou vodou, následne ruky utierať do jednorazových papierových obrúskov,
   • zákaz podávania rúk,
7. zabezpečiť dostatočné vetranie priestorov hromadného podujatia,
8. zabezpečiť pravidelnú dezinfekciu všetkých kontaktných priestorov, najmä dotykových plôch a všetkých kontaktných predmetov dezinfekčným prostriedkom s virucídnym účinkom.

Kto je za dodržiavanie opatrení zodpovedný?

Vzhľadom na znenia opatrení ÚVZ SR je potrebné určiť osobu, ktorá bude za dodržiavanie povinností zodpovedná, samozrejme pod podmienkou dobrovoľného súhlasu dotknutej osoby. Ak takúto osobu nie je možné určiť dohodou, odporúčame v zmysle § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“), podľa ktorého „Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.“ Pod toto ustanovenie je možné subsumovať aj povinnosť dezinfekcie spoločných častí a zariadení prostredníctvom tretej osoby, napr. spoločnosti špecializovanej na tento druh služieb. Ochorenie COVID-19 je totiž charakterizované ako nebezpečná nákazlivá ľudská choroba, ktorej šírenie je trestné v zmysle § 163 a nasl. Trestného zákona.

Nerešpektovanie opatrení  je navyše správnym deliktom podľa § 57 ods. 33 písm. a) zákona č. 355/2007 Z. z., za ktorým príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva uloží pokutu podľa § 57 ods. 41 písm. a) zákona č. 355/2007 Z. z. vo výške do 20.000 eur. 

Musí sa zhromaždenie uskutočniť aspoň raz do roka, aby nedošlo k porušovaniu práv vlastníkov?

Aktuálne platí, že v prípade neorganizovania zhromaždenia dochádza k porušeniu § 14a ods. 1 BytZ, v zmysle ktorého „Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.“

Už samotná povinnosť uskutočnenia schôdze raz ročne vyvoláva úsmev a je často považovaná za nie celkom vhodné ustanovenie zákona, no žiaľ, zatiaľ platí. Zámerne píšem „zatiaľ“, nakoľko sú tu isté tendencie za účelom jeho vypustenia. Usilovne pracujeme na tom, aby sa pre rok 2020 udelila zákonná výnimka, aj keď je tiež pravdou, že už je november a tam kde sa zhromaždenie uskutočniť malo a mohlo, tam sa tak už aj stalo…. Stále však považujeme za vhodné vypustiť túto povinnosť pre rok 2020 priamo v legislatíve.

Môžu byť písomné hlasovania alternatívou?

Zhromaždenie vlastníkov v zmysle § 14a ods. 1 BytZ NIE JE MOŽNÉ nahradiť písomným hlasovaním. Na vyhlásenie písomného hlasovania z dôvodu nízkej účasti na schôdzi je postačujúci návrh prítomných na takto organizovanom zhromaždení. Tieto kroky sú zbytočnou obštrukciou zákona, avšak zatiaľ neostáva nič iné, ako akceptovať tento nežiadúci stav a aktívne pracovať na jeho zmene. V prípade písomného hlasovania však treba dodržať hygienické opatrenia, aby bola možnosť prenosu nákazy eliminovaná čo najviac. Pri písomnom hlasovaní odporúčame, aby overovatelia mali nasadené rúška, gumené rukavice a používali vlastné pero. Je potrebné sa vyvarovať dlhým konverzáciám a čas strávený v prítomnosti hlasujúceho vlastníka obmedziť na čo najkratšiu dobu. Vlastníci, ktorí sa písomného hlasovania zúčastnia by mali tieto opatrenia dodržiavať rovnako striktne.

Na písomné hlasovanie potrebujete univerzálnych overovateľov

Pandémia nás zasiahla možno trošku nepripravených, takže sa musíme prispôsobovať novým a častokrát nečakaným situáciám. Najčastejšou situáciou je voľba overovateľov na zhromaždení, ak sa vlastníci rozhodnú hlasovať o určitej otázke touto formou. Vlastníci teda nemajú schválených univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní, ktorí sú pre písomné hlasovanie kľúčoví a bez ktorých nie je možné písomné hlasovanie uskutočniť. Ako teda postupovať v takomto prípade? Univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní je možné zvoliť výhradne na schôdzi vlastníkov, a preto aj v tejto situácií je potrebné zvolať schôdzu (ak to opatrenia ÚVZ SR dovolia), na ktorej budú môcť byť zvolení. Výhodou je, že pri ich voľbe nie je potrebné žiadne percentuálne kvórum, a preto stačí súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov. Odporúčame zvoliť aspoň 4 – 5 overovateľov, aby sa mohli striedať, prípadne ak niektorý z nich nebude k dispozícií, vedia sa vzájomne nahradiť. Univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní môžete efektívne využiť aj po pandémií, vzhľadom na to, že spôsob písomného hlasovania je jednoduchší na získanie potrebného kvóra ako prostredníctvom zhromaždenia alebo schôdze.

Okrem uvedeného postupu je následne jedinou možnou alternatívou overenie podpisu hlasujúceho vlastníka na notárskom úrade alebo na matrike. Iba táto možnosť nahrádza povinnosť overiť podpis overovateľmi. Hlasovanie elektronickou formou zatiaľ nie je prípustné.

Čo robiť ak v bytovom dome ochorie osoba, ktorá sa v ňom zdržuje?

Pri výskyte pozitívne testovanej osoby v bytovom dome príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva konkrétne usmerní pozitívne testovanú osobu o všetkých náležitostiach a tiež kontaktuje osoby, ktoré prišli do kontaktu s touto osobou.

Odbor hygieny životného prostredia ÚVZ SR ďalej odporúča, že v prípade výskytu prípadu ochorenia COVID-19 v bytovom dome sa odporúča vykonávať v spoločných priestoroch obvyklé upratovanie s využitím vody a domácich čistiacich prostriedkov. Plochy a povrchy, ktorých sa osoby častejšie dotýkajú, napr. kľučky, madlá, dotykové plochy zábradlia schodiska, tlačidlá, výťahy a pod. sa po vyčistení neutrálnym čistiacim prostriedkom odporúča dezinfikovať s využitím bežne dostupných dezinfekčných prostriedkov na báze 0,1% až 0,5% roztoku chlórnanu sodného.

V prípade, ak by čistený povrch mohol byť takýmto prostriedkami poškodený, odporúča sa využitie 70% etanolu. Zabezpečenie čistenia spoločných priestorov bytového domu by malo zabezpečiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, resp. správca bytového domu. Pri súčasnej epidemiologickej situácii je mimoriadne dôležité dbať na dodržiavanie dôkladnej hygieny rúk – časté umývanie mydlom a teplou vodou po dobu aspoň 20 sekúnd, prípadne použitím dezinfekčných prípravkov na ruky na báze min. 60% alkoholu, ak nie je voda a mydlo k dispozícii. Rovnako je dôležité nedotýkať sa tváre neumytými rukami.

Predsedom spoločenstiev odporúčame informovať vlastníkov o prítomnosti nakazenej osoby v bytovom dome formou všeobecného oznamu vyvesenom na mieste obvyklom v bytovom dome, avšak je potrebné vyhnúť sa zverejňovaniu osobných údajov konkrétnej osoby. Oznam by mal byť napísaný všeobecne s odporúčaním, aby sa obyvatelia bytového domu zdržovali v spoločných priestoroch čo najmenej a aby dodržiavali všetky hygienické opatrenia a čo najmenej prichádzali do kontaktu so spoločnými dotykovými plochami. 

Umožnenie vstupu tretej osoby do bytu

V zmysle § 11 ods. 3 BytZ „je vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.“

Pod toto ustanovenie je možné subsumovať situáciu, kedy sa napr. vlastníci rozhodli zákonným spôsobom realizovať výmenu rozvodov a určitý vlastník nemá záujem pustiť do svojho bytu alebo neb. priestoru tretiu osobu zo spoločnosti, ktorá výmenu realizuje. To isté platí ale aj napr. o výkone odpočtov a iných situáciách. Jedinou sankciou v prípade takéhoto konania, je možnosť vymáhania si možnej škody.

Aké priestory na schôdzovanie zvoliť?

Alternatívou pre konanie zhromaždení môžu byť aj priestory miestnych domov kultúry či miestnych úradov alebo iné spoločenské miestnosti vhodné na organizáciu zhromaždení, napríklad spoločenské priestory miestnych fár.

Uvedomujeme si, že situácia je komplikovaná a priestory nie je jednoduché nájsť či vlastníkov primäť k tomu, aby merali častokrát dlhšiu cestu na zhromaždenie ako boli doposiaľ zvyknutí, avšak v súčasnej situácií nemáme inú možnosť, iba sa prispôsobiť.

Pokiaľ nemáte dostatočne veľké priestory na organizovanie zhromaždenia a neviete si ich ani prenajať, tak za predpokladu že zhromaždenie musíte realizovať, je potrebné ho zorganizovať pred bytovým domom. Ak to má dopad na účasť vlastníkov, tak neostáva nič iné, ako akceptovať to ako objektívny fakt a v prípade potreby rozhodovania o určitej veci je zrejme nevyhnutné prijať neúspešné hlasovanie ako súčasť „negatívnej“ situácie všeobecne.