Vlastníci neplatia správcovi, ale sebe navzájom

Vlastníci bytov a nebytových priestorov tvoria komunitu, ktorá ovplyvňuje životný komfort každého jedného z jej „členov“. Týka sa to kvality susedských vzťahov, vzájomného ovplyvňovania rozhodnutiami na schôdzach a zhromaždeniach o obnove a modernizácií, energetických otázkach, ale aj o finančnej kondícií bytového domu. V zmysle § 13 bytového zákona (zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov) „je s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku“, v zmysle ktorého je nevyhnutné si uvedomiť, že vlastníctvo bytu je síce individuálne a výhradne súkromné, avšak je s ním automaticky spojené spoluvlastníctvo výťahu, schodištia, všetkých balkónov, celého obvodového plášťa a iných častí a zariadení. 

Z tohto princípu vychádza aj inštitút vzájomnej platobnej povinnosti podľa bytového zákona, v zmysle ktorého „úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia“. Ak je teda v bytovom dome vlastník, ktorý si túto povinnosť neplní, nie je dlžníkom správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, ale je dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v celom bytovom dome. 

Ako sa vlastník bytu dozvie o tom že mu niekto z bytového domu dlhuje?

To, či je niekto z vlastníkov dlžníkom, je možné si preveriť:

  1. nahliadnutím do spoločného výpisu z bankového účtu priamo u správcu kedykoľvek a neobmedzene aplikovaním ustanovenia § 9 ods. 5 bytového zákona, v zmysle ktorého „správca a spoločenstvo sú povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie“. Správca alebo predseda spoločenstva nie sú oprávnení zabrániť vlastníkovi nahliadnuť do výpisu z dôvodu ochrany osobných údajov. Ako už bolo uvedené vyššie, ide o financie samotného vlastníka a nie správcu a v tomto duchu je podávané aj každé stanovisko samotným Úradom na ochranu osobných údajov, alebo
  2. na pobočke banky, ktorá vedie bankový účet, a to aplikovaním § 38 zákona o platobných službách (zákon č. 492/2009 Z. z.), v zmysle ktorého „poskytovateľ platobných služieb (banka), ktorý vedie platobný účet správcu alebo spoločenstva vlastníkov, pričom na tomto platobnom účte sú vedené finančné prostriedky súvisiace so správou bytového domu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, je povinný aj bez súhlasu správcu alebo spoločenstva vlastníkov podľa osobitného predpisu raz ročne bezplatne písomne poskytnúť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na základe jeho žiadosti, po preukázaní jeho totožnosti a výpisu z listu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ktorý nie je starší ako tri mesiace a ktorý nemusí byťurčený na právne účely, informáciu o aktuálnej výške zostatku použiteľných finančných prostriedkov a platobných operáciách uskutočnených na tomto platobnom účteza obdobie predchádzajúcich šiestich kalendárnych mesiacov súvisiacich s odpísaním sumy platobnej operácie z tohto platobného účtu. Poskytovateľ platobných služieb môže vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru poskytnúť informáciu podľa prvej vety aj opakovane, pričom za každé ďalšie poskytnutie takej informácie môže poskytovateľ platobných služieb účtovať poplatok, ktorý musí byťprimeraný a v súlade so skutočnými nákladmi poskytovateľaplatobných služieb“.

Zverejnenie dlžníkov s dlhom nad 500 eur

Bytový zákon umožňuje v zmysle § 9 ods. 3 „správcovi alebo spoločenstvu na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur“v určitom rozsahu. Toto právo je silnou pákou na dlžníkov a pokiaľ sa v bytovom dome takýto postup nerealizuje, odporúčam zistiť dôvody a vykonať nápravu. Ide o financie samotných vlastníkov a v praxi je zo strany správcu a spoločenstva často krát tento krok opomenutý. 

Čo robiť ak dlžník aj tak dlh neuhradí?

Typickým postupom na Slovensku je najskôr sa na súdne konania spoliehať ako jedinú možnosť a následne sa na súdne konania sťažovať ako na neefektívne a zdĺhavé. Áno, priemerná dĺžka súdneho konania v občianskych veciach je viac ako 20 mesiacov, čo nie je vôbec potešujúce číslo. Správcovia a spoločenstvá však majú pri vymáhaní nedoplatkov úplne iné postavenie vďaka legislatívnym možnostiam a v spolupráci s nami sa naši klienti dostali do stavu, v ktorom nie je vôbec potrebné riešiť súdne konania a exekúcie. Šetríme tak náklady na súdne poplatky, poplatky na právne služby, ale hlavne administratívu a čas. Plusom v procese vymáhania je aj zabezpečenie pohľadávok v zmysle § 15 bytového zákona, ktorý je od 1. apríla 2019 (zákon č. 63/2019 Z. z.) s pomocou Združenia pre lepšiu správu bytových domov konečne napísaný tak, aby nebolo interpretačne komplikované určiť stále prednostné postavenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri uspokojovaní nedoplatkov formou dražby bez ohľadu na existenciu alebo neexistenciu zápisu zákonného záložného práva na liste vlastníctva alebo bez ohľadu na poradie takéhoto zápisu.

Niekoľko čísel z praxe

Je samozrejmosťou, že buď správca má svoje vlastné právne oddelenie alebo externého právnika, ak aj spoločenstvu pomáha s právnou agendou buď mandatár alebo určitý právnik externe. V podstate by už týmto pádom mala byť právna agenda u každého vyriešená, avšak pri hlbšej analýze sa objavia riešenia, ktoré počas našej niekoľko ročnej praxe potvrdili čísla. Niekoľko správcov po celom Slovensku mala zabehnutý systém podávania návrhov na súdne konania v desiatkach ročne, avšak po aplikovaní našich metód už viac ako dva roky nepodali ani jeden návrh na súdne konanie. Správca v Dunajskej Strede ušetril za jeden rok na poplatkoch viac ako 15 000 eur v 81 prípadoch, z ktorých je 95% vymožených v plnej výške a zvyšných 5% predstavujú buď splátkové kalendáre alebo dohody o zrážkach zo mzdy, teda sú to prípady s nevyhnutným pravidelným kontaktovaním dlžníka. 

Inou kategóriou sú napr. konkurzy, konkrétne osobné bankroty, ktoré predstavujú právnu záťaž pre správcov a spoločenstvá. Napriek tomu, že aj v zákone č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácií majú opäť výsostné postavenie a možnosti, ktoré ich oproti iným veriteľom uprednostňujú, ibaže o nich často nevedia. Vzhľadom na právnu podstatu otázok, presúvajú riešenia na externých právnikov, pričom však naše prieskumy na neštastie preukazujú, že 99% z nich v prípade vyhlásenia konkurzu len podá prihlášku, to je všetko. Takýto postup je síce správny, ale nepostačujúci. V prípade vlastníka bytu alebo nebytového priestoru je možné urobiť druhý krok v zmysle § 167k zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácií. Precíznou interpretáciou zákona sme dosiahli u mnohých správcov vymoženie pohľadávky, ktorá bola síce prihlásená do konkurzu pred viac tromi rokmi, avšak vymožená stále nebola a iniciatívou sme dosiahli do dvoch týždňov vymoženie v jednom prípade pohľadávku vo výške 10 500 eur a v inom prípade 12 200 eur. Nie je teda aktuálna otázka navyšovania kvality ako právnych služieb pri výkone správy, tak aj správcovských služieb celkovo? Postačuje len základné plnenie si povinností bez hlbšieho pohľadu medzi paragrafy?

Nemáme patent na pravdu, ale máme skúsenosti

Do akej miery sa správcovia bytových domov, predsedovia spoločenstiev, ale najmä vlastníci bytov a nebytových priestorov „preberú“ zo stavu, že je o ich nedoplatky postarané, ponechávam na ich uvážení. Chcel by som však apelovať najmä na samotných vlastníkov bytov, ktorí mnoho krát nevedia ako je možné operovať s dlžníkmi a ktorých správca často vo dverách otočí s odpoveďou „my to máme poriešené dobre“. Rád by som si status myšlienky „dobre“ preveril, nakoľko je naša skúsenosť s drvivou väčšinou správcov a predsedov spoločenstiev zatiaľ žiaľ opačná.