Vlastníci bytov a nebytových priestorov každoročne obdržia komplexné vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v bytovom dome. Bez ohľadu na skutočnosť, či je bytový dom v správe spoločenstva alebo správcu, je toto vyúčtovanie potrebné vlastníkom predložiť najneskôr do 31. mája nasledujúceho kalendárneho roka. Situácie, kedy vlastníci vo vyúčtovaní namietajú menšie alebo väčšie nezrovnalosti, na základe čoho požadujú vysvetlenia zo strany správcu, resp. rady spoločenstva, nie sú v praxi ojedinelým javom. V tomto kontexte hovoríme o tzv. reklamácii ročného vyúčtovania.
Povinnosť správcu vybaviť reklamáciu vyplýva priamo zo spotrebiteľského charakteru zmluvy o výkone správy (vzťah podnikateľ – spotrebiteľ), t. j. správca je povinný vybaviť reklamáciu v súlade so zákonom aj v prípade, ak doslovná formulácia predmetnej povinnosti v zmluve o výkone správy absentuje. Ustanovenie § 10a ods. 1, písm. e) zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (ďalej len ako ,,ZoOS“) dokonca výslovne ustanovuje povinnosť správcu jasným a zrozumiteľným spôsobom oznámiť spotrebiteľovi informácie o postupoch uplatňovania a vybavovania reklamácií, sťažností a podnetov.
O vzťahu podnikateľ – spotrebiteľ však nemožno hovoriť v bytovom dome, v ktorom sa na správu domu zriaďuje spoločenstvo, a to napriek skutočnosti, že je v zmysle ust. § 14 ods. 1 zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike (ďalej len ako ,,ZTE“) zadefinované ako účastník trhu s teplom (totožne so správcom), ktorý vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome podľa ustanovenia § 16 a nasl. ZTE. Otázka reklamácie vyúčtovania je v bytovom dome spravovanom spoločenstvom spravidla predmetom úpravy Zmluvy o spoločenstve. Ak takáto úprava chýba, potom je reklamáciu potrebné predkladať rade spoločenstva ako dozornému orgánu s kompetenciami v oblasti kontroly činnosti, účtovníctva a inej dokumentácie spoločenstva.
Imanentnou súčasťou každej reklamácie by mala byť konkretizácia položky, s ktorou vlastník v ročnom vyúčtovaní nesúhlasí, vrátane uvedenia dôvodov, prečo je namietaná položka vyúčtovaná nesprávne. Väčšinu nezrovnalostí v ročnom vyúčtovaní je pritom mnohokrát možné logicky zdôvodniť prostredníctvom poskytnutia informácii zo strany správcu, resp. rady spoločenstva o tom, ako sa pri rozpočítaní nákladov domu postupovalo, prípadne predložením faktúr, na základe ktorých náklady v bytovom dome vznikli. Ustanovenie § 11 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako ,,BZ“) zároveň každému vlastníkovi bytu/nebytového priestoru priznáva právo nahliadať do dokumentácie, týkajúcej sa bytového domu. Čo však v prípadoch, kedy vlastník s vybavením reklamácie zo strany správcu, resp. rady spoločenstva nesúhlasí, či už z dôvodu nedodržania reklamačnej lehoty alebo po obsahovej stránke?
Orgánom kompetentným kontrolovať správnosť poskytovania služieb spojených s užívaním nehnuteľností v bytových domoch…
