Na začiatok by som začal s tým, kto vlastne ten zástupca vlastníkov je. Funkcia zástupcu vlastníkov je zakotvená v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ide vlastne o osobu, ktorá má zabezpečovať styk vlastníkov so správcom domu, informovať vlastníkov o činnosti správcu a o otázkach prevádzky domu. Zákon viac nehovorí o tom, čo spadá do výkonu tejto funkcie, hovorí akurát o tom, že nesmie rozhodovať vo veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci podľa § 14 predmetného zákona. K otázke ďalších činností zákon tu poskytuje takpovediac voľnú ruku, no treba myslieť na to, že zástupca by mal byť akýmsi ochrancom záujmov vlastníkov, s istými limitmi a nie predlženou rukou správcu.

Vlastníci väčšinou splnomocňujú zástupcu na bežnú údržbu domu a poskytnú mu peňažné prostriedky s určitým limitom, ak by mal presiahnuť tento limit, tak by si mal žiadať súhlas vlastníkov. Medzi takú bežnú údržbu možno zaradiť výmenu žiaroviek, výmenu zámkov, odpratávanie snehu z priľahlých chodníkov vchodu a iné. Niekedy vlastníci delegujú na zástupcu aj činnosti ako vykonávanie odpočtu vodomerov, sledovanie technického stavu bytového domu a nahlasovanie potreby prípadných opráv, sledovanie lehôt na vykonávanie revízii VTZ, no tieto činnosti by mal robiť správca a je za to aj zodpovedný a podľa môjho názoru by to zástupca robiť nemal, nie vždy má k tomu potrebné údaje, doklady a odborné znalosti.

Ak vlastníci delegujú práva a povinnosti na zástupcu, mali by brať ohľad na to, aby mu neposkytli voľné krídla, aby nedošlo k situácii keď bude zástupca bude podpisovať faktúry za desiatky tisíc eur, kde si aj správca príde na svoje, a bude vlastne sluhom správcu a nie zástupcom vlastníkov. Je potrebné presne zadefinovať práva a povinnosti, ktoré sa vlastníkovi poskytujú, určiť si nejaké finančné limity, v rámci ktorých môže zástupca konať. Ďalej je možné zakotviť do zmluvy sankcie ako zmluvnú pokutu alebo krátenie odmeny, ktoré budú slúžiť ako nejaká výstraha a odrádzať zástupcu od konania, na ktoré nie je splnomocnený.

Záver

Zástupca vlastníkov nie je zvolený v každom bytovom dome, väčšinou je to z dôvodu nezáujmu o túto funkciu. Treba brať ohľad na to, že niekedy ide o dosť náročnú funkciu, najmä ak v bytovom dome prebiehajú nákladné rekonštrukcie. A najmä pre takéto prípady tu zástupca vlastníkov je, preto si treba dávať pozor aké práva a povinnosti sa mu zveria.

Mgr. Tadeáš Ščurok.